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De l’intérêt de constituer une SCI
Pour acquérir et gérer un bien immobilier ou lorsqu’on gère un bien à plusieurs, il est intéressant de créer une société civile immobilière (SCI). C’est en effet une structure pratique et souple qui permet d’éviter les problèmes de l’indivision et d’obtenir un emprunt plus facilement (la banque est rassurée !).
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Pour acquérir et gérer un bien immobilier ou lorsqu’on gère un bien à plusieurs, il est intéressant de créer une société civile immobilière (SCI). C’est en effet une structure pratique et souple qui permet d’éviter les problèmes de l’indivision et d’obtenir un emprunt plus facilement (la banque est rassurée !).
Pour autant, la SCI n’est pas toujours une solution miracle, notamment s’agissant d’une résidence principale. Elle offre en effet peu d’avantages fiscaux, et présente certains inconvénients financiers et juridiques (inéligibilité aux Plans d’Épargne Logement, inapplication des prêts à taux zéro, etc.).
Les conditions de mise en œuvre de la SCI
La définition de l’OBJET SOCIAL
Comme son nom l’indique, l’activité de la SCI est exclusivement civile, ce qui exclut en principe toute activité de nature commerciale. Cependant, la loi fiscale admet que cette société puisse avoir une activité commerciale accessoire, dès lors que celle-ci ne dépasse pas 10% du chiffre d’affaires global.
Néanmoins, si ce seuil est dépassé la SCI encourt une requalification à l’impôt sur les sociétés (CGI, Art. 206-2). À cet égard, il convient de rappeler que la location meublée, activité juridiquement civile, constitue fiscalement une activité commerciale imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
La fixation du montant du CAPITAL SOCIAL
Si la loi n’exige aucun capital social minimum, il est conseillé de le fixer à une valeur la plus proche possible de la valeur réelle de l’immeuble, afin de réduire les éventuelles impositions de plus-values en cas de revente ultérieure des parts sociales.
Dans tous les cas, il est déconseillé de constituer une société civile immobilière sans capital, en empruntant la totalité des fonds nécessaires à la réalisation de son objet.
La durée de vie de la société
Dans la plupart des cas, la durée de vie de la SCI est fixée à 99 ans, soit le maximum autorisé par la loi pour une société. En effet, même si aucune durée minimale n’est exigée, une durée de vie courte est inutile.
Règles et fonctionnement
La désignation du gérant
En principe, le gérant sera choisi librement par les associés, soit parmi les associés eux-mêmes, soit en faisant appel à un tiers (notamment l’un des époux ou le représentant légal dans le cas d’associés mineurs). Cependant, les statuts peuvent fixer des conditions relatives à son âge limite, la durée de ses fonctions, l’étendue de ses pouvoirs, la dévolution de la gérance… Dans tous les cas, il doit s’agir d’une personne capable, un majeur ou un mineur émancipé, ou d’une personne morale.
En ce qui concerne les conditions de forme, le gérant pourra être désigné soit directement dans les statuts, soit par un acte distinct annexé ou par une décision des associés. Par ailleurs, la nomination d’un ou plusieurs gérants successifs permet d’assurer la continuité et la gestion efficace du patrimoine social après le décès du premier gérant.
Les pouvoirs du gérant
Le ou les gérant(s) d’une SCI ont des pouvoirs importants dans le fonctionnement de la société, qui seront définis dans les statuts. Les associés peuvent ainsi décider de restreindre ces pouvoirs – par exemple, en limitant le montant des crédits qu’il peut consentir ou en subordonnant certains types d’actes à l’accord préalable des associés – ou lui confier des pouvoirs plus étendus dans la limite de l’objet social. Ainsi, plus l’objet social est large, plus le gérant a de pouvoirs pour agir.
Par ailleurs, les décisions qui ne relèvent pas de sa compétence sont prises par les associés réunis en assemblée.
La responsabilité des associés
Comme le dispose les articles 1857 et 1858 du Code Civil « les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements ».
Ainsi, l’associé qui se retire de la société reste tenu des dettes devenues exigibles avant son retrait. Dès lors, cette obligation solidaire permet aux créanciers sociaux de saisir les biens personnels de l’associé longtemps après son retrait et en cas de décès. Sauf clause contraire, la dette pourra ainsi se transmettre à ses héritiers.
Les avantages de la SCI
Une séparation des patrimoines
Comme dans toute société, le patrimoine social (celui appartenant à la société) est distinct de celui de ses associés, il s’agit donc en principe d’un moyen efficace pour se protéger contre la poursuite des créanciers. Néanmoins en pratique, cette protection tombe lorsque les associés se « portent caution » de la société en cas d’emprunt.
Intéresser les héritiers à la gestion d’un bien
L’apport d’un bien à une SCI permet de manifester la volonté de conserver l’immeuble dans le patrimoine familial et de familiariser les futurs héritiers à cette pratique de propriété commune, tout en prévoyant des règles de gestion plus souple que dans le cas d’une simple indivision
Il sera alors conseillé d’insérer dans les statuts une clause d’agrément qui empêchera les héritiers d’imposer leur volonté au conjoint survivant et de conférer des pouvoirs importants au gérant au travers d’un objet social largement décrit.
Faciliter la transmission d’un bien
La SCI permet une Prise en compte plus facilement du passif en termes de transmission.
Par exemple : Si j’achète un bien 100, je mets 100 de passif en empruntant 100. Ma société vaut 0. Donc je transfère pour 0 à mes enfants. Les loyers tombent dans la société et elle paie le prêt. Un jour le prêt est remboursé. On dit que la société vaut 100 et les enfants auront reçu la société en nue propriété pour 0 alors que les parts valent 100. Les enfants profitent de la capacité d’endettement des parents.
Impôt sur le Revenu (IR) OU Impôt sur les Sociétés (IS) ?
L’IS permet d’avoir une faible base imposable (abattement de 40 % sur les dividendes distribués), une imposition applicable uniquement en cas de distribution.
L’IS a comme inconvénient l’application du régime des sociétés commerciales, soit une taxation des plus-values pénalisante, la non-imputation des déficits, etc…
Les inconvénients
> Ne pas pouvoir bénéficier de l’abattement de 30% sur la résidence principale pour l’ISF.
> Nécessité d’avoir à gérer de façon administrative la société. La SCI est une personne morale distincte donc avec une gestion distincte, pas de mélange entre les comptes de la SCI et les comptes personnels.
> Difficulté de sortir des SCI, de la vendre. Il faut essayer de faire tomber la société en disant qu’il n’y a plus d’affectio societatis. Dans ce cas on tombe en indivision et on se retrouve dans le cadre de l’article 815 du Code Civil. On lance ensuite la procédure de partage. On a du mal à sortir de la société, la dissolution est une décision extraordinaire ou unanime des associés. Il est donc complexe de se séparer et de sortir de la société.
Actualités
Il en va également ainsi si son intervention a pu conduire à une baisse du prix de vente et donc faciliter la transaction, comme l’a précisé la Cour de cassation dans un arrêt du 1er mars dernier.
A l’été 2016, les propriétaires d’une maison signifient aux locataires qu’ils souhaitent vendre leur bien au prix de 400 000 euros. Ces derniers ignorent l’offre et quittent les lieux à l’issue du préavis.
Les bailleurs confient alors la cession de leur bien à une agence immobilière. Un acquéreur emporte la vente pour un prix de 380 000 euros dont 10 000 euros de commission d’agence.
La promesse de vente est conclue le 20 juillet 2017. Le 2 août 2017, le notaire en informe les anciens locataires, conformément à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. » Cette disposition permet ainsi au locataire d’exercer son droit de préemption subsidiaire. Autrement dit d’être toujours prioritaire sur d’autres candidats à l’achat.
Les locataires acceptent l’offre et signent la vente pour un prix de 380 000 euros avant de réclamer à l’agence immobilière le remboursement du montant de la commission. Celle-ci refuse.
Les acquéreurs saisissent la justice. Ils sont d’abord déboutés de leur demande mais la Cour de cassation censure l’arrêt rendu par la cour d’appel d’Amiens.
Elle relève en effet que l’offre a été notifiée par le notaire et qu’elle n’a pas été présentée par l’agent immobilier or « le droit à rémunération de l’agent immobilier, auquel un mandat de recherche a été confié, suppose une mise en relation entre le vendeur et l’acquéreur. »
16/03/2023
Salon des seniors : les notaires experts en droit de la famille vous répondent
13/03/2023
Un nouveau guichet unique pour centraliser toutes les formalités des entreprises
Comme chaque année, le salon réunira environ 150 exposants proposant des produits et services autour des six thématiques suivantes : M’évader, me divertir ; Mon bien-être ; Ma santé ; Ma vie active ; Mes droits, ma retraite, mon patrimoine ; Mon cadre de vie. Plus de 100 conférences seront également proposées.
Les notaires de France seront présents durant les 4 jours du salon afin de répondre à toutes les questions patrimoniales et familiales des visiteurs. Une édition spéciale de la Lettre Conseils des notaires y sera distribuée gratuitement. L’entrée du salon est libre. Il est recommandé de s’inscrire sur le site afin d’éviter la file d’attente.
salondesseniors.com
Mise en place progressivement depuis 2018, la suppression de la taxe d’habitation est généralisée cette année. Toutefois, cette mesure ne concerne que les résidences principales. Les propriétaires de résidence secondaire devront continuer à acquitter la taxe d’habitation à laquelle s’ajoute, dans les zones tendues, la taxe sur les logements vacants (TLV).
Afin de déterminer précisément l’identité des occupants de chaque logement, et donc l’application de la suppression de la taxe d’habitation, le gouvernement a instauré une nouvelle obligation de déclaration des biens immobiliers sur le site impots.gouv.fr, prévue dans l’article 1418 du code général des impôts (CGI).
Qui est concerné ?
Tous les propriétaires, particuliers ou personnes morales, d’une résidence principale, secondaire, d’un bien locatif ou vacant doivent procéder à cette déclaration. Elle concerne également les propriétaires indivis, les usufruitiers et les sociétés civiles immobilières (SCI).
Comment procéder ?
Le principe est simple. Chaque propriétaire peut accéder au site « Gérer mes biens immobiliers » via son espace particulier sécurisé sur impots.gouv.fr. Ensuite, il vous faudra préciser pour chaque bien dont vous êtes propriétaire, à quel titre vous l’occupez : résidence principale ou secondaire. Si vous avez des biens loués, vous devez indiquer l’identité du locataire qui l’occupe à titre de résidence principale. De plus, pour chaque bien, la durée d’occupation depuis le 1er janvier 2023 devra être mentionnée. Le montant des loyers pourra également être renseigné mais cette information est, pour le moment, facultative. Cette information permettra également d’arbitrer sur la qualification ou non de résidence principale.
Ainsi, l’administration fiscale disposera de toutes les informations pour imposer ou non au titre de la taxe d’habitation chaque contribuable propriétaire. À noter que pour faciliter cette nouvelle démarche déclarative, les données d’occupation connues des services fiscaux seront préaffichées.
Au final, la taxe sur les logements vacants et l’impôt sur la plus-value devraient ainsi être prélevés encore plus systématiquement. De quoi faire regretter la taxe d’habitation à tous ceux qui seront dans des situations peu favorables fiscalement !
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