Frédéric FOURDIN Notaire

L'office vous informe

De l’intérêt de constituer une SCI Pour acquérir et gérer un bien immobilier ou lorsqu’on gère un bien à plusieurs, il est intéressant de créer une société civile immobilière (SCI). C’est en effet une structure pratique et souple qui permet d’éviter les problèmes de l’indivision et d’obtenir un emprunt plus facilement (la banque est rassurée !). Lire la suite

Pour acquérir et gérer un bien immobilier ou lorsqu’on gère un bien à plusieurs, il est intéressant de créer une société civile immobilière (SCI). C’est en effet une structure pratique et souple qui permet d’éviter les problèmes de l’indivision et d’obtenir un emprunt plus facilement (la banque est rassurée !).

Pour autant, la SCI n’est pas toujours une solution miracle, notamment s’agissant d’une résidence principale. Elle offre en effet peu d’avantages fiscaux, et présente certains inconvénients financiers et juridiques (inéligibilité aux Plans d’Épargne Logement, inapplication des prêts à taux zéro, etc.).

 

Les conditions de mise en œuvre de la SCI

La définition de l’OBJET SOCIAL

Comme son nom l’indique, l’activité de la SCI est exclusivement civile, ce qui exclut en principe toute activité de nature commerciale. Cependant, la loi fiscale admet que cette société puisse avoir une activité commerciale accessoire, dès lors que celle-ci ne dépasse pas 10% du chiffre d’affaires global.

Néanmoins, si ce seuil est dépassé la SCI encourt une requalification à l’impôt sur les sociétés (CGI, Art. 206-2). À cet égard, il convient de rappeler que la location meublée, activité juridiquement civile, constitue fiscalement une activité commerciale imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

 

La fixation du montant du CAPITAL SOCIAL

Si la loi n’exige aucun capital social minimum, il est conseillé de le fixer à une valeur la plus proche possible de la valeur réelle de l’immeuble, afin de réduire les éventuelles impositions de plus-values en cas de revente ultérieure des parts sociales.

Dans tous les cas, il est déconseillé de constituer une société civile immobilière sans capital, en empruntant la totalité des fonds nécessaires à la réalisation de son objet.

 

La durée de vie de la société

Dans la plupart des cas, la durée de vie de la SCI est fixée à 99 ans, soit le maximum autorisé par la loi pour une société. En effet, même si aucune durée minimale n’est exigée, une durée de vie courte est inutile.

 

Règles et fonctionnement

La désignation du gérant

En principe, le gérant sera choisi librement par les associés, soit parmi les associés eux-mêmes, soit en faisant appel à un tiers (notamment l’un des époux ou le représentant légal dans le cas d’associés mineurs). Cependant, les statuts peuvent fixer des conditions relatives à son âge limite, la durée de ses fonctions, l’étendue de ses pouvoirs, la dévolution de la gérance… Dans tous les cas, il doit s’agir d’une personne capable, un majeur ou un mineur émancipé, ou d’une personne morale.

En ce qui concerne les conditions de forme, le gérant pourra être désigné soit directement dans les statuts, soit par un acte distinct annexé ou par une décision des associés. Par ailleurs, la nomination d’un ou plusieurs gérants successifs permet d’assurer la continuité et la gestion efficace du patrimoine social après le décès du premier gérant.

 

Les pouvoirs du gérant

Le ou les gérant(s) d’une SCI ont des pouvoirs importants dans le fonctionnement de la société, qui seront définis dans les statuts. Les associés peuvent ainsi décider de restreindre ces pouvoirs – par exemple, en limitant le montant des crédits qu’il peut consentir ou en subordonnant certains types d’actes à l’accord préalable des associés – ou lui confier des pouvoirs plus étendus dans la limite de l’objet social. Ainsi, plus l’objet social est large, plus le gérant a de pouvoirs pour agir.

Par ailleurs, les décisions qui ne relèvent pas de sa compétence sont prises par les associés réunis en assemblée.

 

La responsabilité des associés

Comme le dispose les articles 1857 et 1858 du Code Civil «  les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements ».

Ainsi, l’associé qui se retire de la société reste tenu des dettes devenues exigibles avant son retrait. Dès lors, cette obligation solidaire permet aux créanciers sociaux de saisir les biens personnels de l’associé longtemps après son retrait et en cas de décès. Sauf clause contraire, la dette pourra ainsi se transmettre à ses héritiers.

 

Les avantages de la SCI

Une séparation des patrimoines

Comme dans toute société, le patrimoine social (celui appartenant à la société) est distinct de celui de ses associés, il s’agit donc en principe d’un moyen efficace pour se protéger contre la poursuite des créanciers. Néanmoins en pratique, cette protection tombe lorsque les associés se « portent caution » de la société en cas d’emprunt.

 

Intéresser les héritiers à la gestion d’un bien

L’apport d’un bien à une SCI permet de manifester la volonté de conserver l’immeuble dans le patrimoine familial et de familiariser les futurs héritiers à cette pratique de propriété commune, tout en prévoyant des règles de gestion plus souple que dans le cas d’une simple indivision

Il sera alors conseillé d’insérer dans les statuts une clause d’agrément qui empêchera les héritiers d’imposer leur volonté au conjoint survivant et de conférer des pouvoirs importants au gérant au travers d’un objet social largement décrit.

 

Faciliter la transmission d’un bien

La SCI permet une Prise en compte plus facilement du passif en termes de transmission.

Par exemple : Si j’achète un bien 100, je mets 100 de passif en empruntant 100. Ma société vaut 0. Donc je transfère pour 0 à mes enfants. Les loyers tombent dans la société et elle paie le prêt. Un jour le prêt est remboursé. On dit que la société vaut 100 et les enfants auront reçu la société en nue propriété pour 0 alors que les parts valent 100. Les enfants profitent de la capacité d’endettement des parents.

 

Impôt sur le Revenu (IR) OU Impôt sur les Sociétés (IS) ?

L’IS permet d’avoir une faible base imposable (abattement de 40 % sur les dividendes distribués), une imposition applicable uniquement en cas de distribution.

L’IS a comme inconvénient l’application du régime des sociétés commerciales, soit une taxation des plus-values pénalisante, la non-imputation des déficits, etc…

 

Les inconvénients

> Ne pas pouvoir bénéficier de l’abattement de 30% sur la résidence principale pour l’ISF.

> Nécessité d’avoir à gérer de façon administrative la société. La SCI est une personne morale distincte donc avec une gestion distincte, pas de mélange entre les comptes de la SCI et les comptes personnels.

> Difficulté de sortir des SCI, de la vendre. Il faut essayer de faire tomber la société en disant qu’il n’y a plus d’affectio societatis. Dans ce cas on tombe en indivision et on se retrouve dans le cadre de l’article 815 du Code Civil. On lance ensuite la procédure de partage. On a du mal à sortir de la société, la dissolution est une décision extraordinaire ou unanime des associés. Il est donc complexe de se séparer et de sortir de la société.

Actualités

09/08/2022 Consultation publique sur la réforme du droit des contrats spéciaux Lire la suite
L’avant-projet de révision du Code civil a été publié le 29 juillet dernier sur le site du ministère de la justice. Il est soumis à consultation jusqu’au 18 novembre 2022.

Cet avant-projet concerne les règles relatives à la vente et à l’échange, au bail, au contrat d’entreprise, au prêt, au dépôt, aux contrats aléatoires et au mandat.

Il contient 331 articles ainsi que les motivations ayant présidé à leur rédaction.

Les observations sont à adresser à consultationcontratsspeciaux.dacs@justice.gouv.fr.

Pour rappel, la Chancellerie a confié ce projet à un groupe de travail composé d’universitaires et de praticiens, le 3 avril 2020.

Il a comme objectif d’adapter le droit à la vie économique et sociale contemporaine. Outre le fait que nombre de dispositions datent encore de 1804, il est aussi nécessaire de prendre en compte les évolutions jurisprudentielles ainsi que la réforme du droit commun des contrats, issue de l’ordonnance du 10 février 2016.

Accéder à l'avant-projet de réforme du droit des contrats spéciaux

09/08/2022 La copropriété, quelle histoire ! Lire la suite
Que vous soyez copropriétaire bailleur ou occupant, locataire dans une copropriété, gardien ou gestionnaire d’immeubles ou encore prestataire intervenant dans une copropriété, vous avez jusqu’au 15 octobre 2022 pour raconter une histoire de copropriété et tenter de rapporter entre 800 et 1 400 €.

Pour ce faire, les participants sont invités à retracer leurs aventures sur le site https://coproprietes-histoires-inedites.fr/concours/.

L’histoire peut se dérouler dans les parties communes ou privatives mais doit s’inscrire dans l’un des 3 thèmes proposés aux concurrents : administration et gestion, relation de voisinage, exécution des travaux en copropriété.

Un premier jury, composé essentiellement de professionnels de l’immobilier, sélectionnera 9 textes. Ces derniers seront ensuite soumis au vote des internautes qui devront en retenir 3.

Leurs auteurs recevront leurs gains lors d’une cérémonie qui aura lieu en janvier 2023 : 1 400 € pour le premier prix, 1 100 € pour le second et 800 € pour le troisième.

A vos plumes !

26/07/2022 Les taux restent en deçà de l’inflation Lire la suite
L’Observatoire Crédit logement / CSA publie ses derniers indicateurs sur le marché du crédit immobilier. Au deuxième trimestre 2022, le taux moyen s’établit à 1, 40 %*.

Eu égard à l’inflation « le taux d’intérêt réel sur les crédits immobiliers est largement négatif, » constatent les auteurs de la note parue le mardi 19 juillet.

L’inflation enregistre en effet un gain de 184 points de base depuis décembre 2021, alors que les taux ont progressé de 42 points de base sur les quatre derniers mois de l’année, après avoir augmenté de seulement 4 points de base lors des deux premiers mois.

Autres indicateurs : la durée moyenne des prêts se fixe à 239 mois au cours du second trimestre 2022 (20 ans en juin 2022), le montant moyen des crédits utilisés augmente de 8 % au premier semestre 2022 et la surface achetable s’agrandit d’1m2 sur un an.

*hors assurance et coût des sûretés

Accéder à la note de L'Observatoire Crédit logement / CSA

22/07/2022 La vente était viciée Lire la suite
Ayant été trompée sur l’environnement de la maison qu’elle venait d’acquérir, une acheteuse sollicita la résolution de la vente. Contre toute attente, les premiers juges lui refusèrent. La Cour de cassation fût saisie de l’affaire et annula leur décision.

Les faits étaient les suivants. Madame s’était acheté une maison au bord de l’océan après avoir demandé plusieurs fois au vendeur si elle risquait de subir des échouages saisonniers d’algues sargasses. Son fils et elle, disposaient d’une santé fragile susceptible d’être altérée par les émanations toxiques des algues en décomposition.

Le vendeur lui avait affirmé que la résidence était à l’abri de ce phénomène qui sévissait sur les côtes antillaises.

La vente fût donc conclue le 14 novembre 2016.

Quelques temps plus tard, la nouvelle propriétaire constata l’arrivée des algues sur le rivage.

Elle demande alors l’annulation de la vente pour avoir été trompée sur un élément déterminant. A titre subsidiaire, elle sollicitait la garantie des vices cachés qui emporte également la résolution de la vente.

La cour d’appel rejeta les demandes. Elle considéra tout d’abord que l’acheteuse n’avait pas démontré que le vendeur savait qu’elle n’aurait pas conclu la transaction si elle avait eu connaissance de l’existence de ces échouages saisonniers. Elle estima ensuite que ces derniers ne pouvaient constituer un vice caché puisqu’ils « avaient leur cause dans un phénomène extérieur, naturel, dont la survenue est imprévisible. »

La Cour de cassation rejette ces arguments. Elle estime que la Cour d’appel n’a pas tiré les conséquences de ses constatations : « le vendeur avait apporté des réponses mensongères aux demandes répétées [de l’acheteuse] relative à la présence des algues », peu importe l’origine de ces dernières.

Consulter l'arrêt de la Cour de cassation

21/07/2022 Note de conjoncture immobilière n°56 / Juillet 2022
Lire la suite sur le site des Notaires de France

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