Frédéric FOURDIN Notaire

L'office vous informe

De l’intérêt de constituer une SCI Pour acquérir et gérer un bien immobilier ou lorsqu’on gère un bien à plusieurs, il est intéressant de créer une société civile immobilière (SCI). C’est en effet une structure pratique et souple qui permet d’éviter les problèmes de l’indivision et d’obtenir un emprunt plus facilement (la banque est rassurée !). Lire la suite

Pour acquérir et gérer un bien immobilier ou lorsqu’on gère un bien à plusieurs, il est intéressant de créer une société civile immobilière (SCI). C’est en effet une structure pratique et souple qui permet d’éviter les problèmes de l’indivision et d’obtenir un emprunt plus facilement (la banque est rassurée !).

Pour autant, la SCI n’est pas toujours une solution miracle, notamment s’agissant d’une résidence principale. Elle offre en effet peu d’avantages fiscaux, et présente certains inconvénients financiers et juridiques (inéligibilité aux Plans d’Épargne Logement, inapplication des prêts à taux zéro, etc.).

 

Les conditions de mise en œuvre de la SCI

La définition de l’OBJET SOCIAL

Comme son nom l’indique, l’activité de la SCI est exclusivement civile, ce qui exclut en principe toute activité de nature commerciale. Cependant, la loi fiscale admet que cette société puisse avoir une activité commerciale accessoire, dès lors que celle-ci ne dépasse pas 10% du chiffre d’affaires global.

Néanmoins, si ce seuil est dépassé la SCI encourt une requalification à l’impôt sur les sociétés (CGI, Art. 206-2). À cet égard, il convient de rappeler que la location meublée, activité juridiquement civile, constitue fiscalement une activité commerciale imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

 

La fixation du montant du CAPITAL SOCIAL

Si la loi n’exige aucun capital social minimum, il est conseillé de le fixer à une valeur la plus proche possible de la valeur réelle de l’immeuble, afin de réduire les éventuelles impositions de plus-values en cas de revente ultérieure des parts sociales.

Dans tous les cas, il est déconseillé de constituer une société civile immobilière sans capital, en empruntant la totalité des fonds nécessaires à la réalisation de son objet.

 

La durée de vie de la société

Dans la plupart des cas, la durée de vie de la SCI est fixée à 99 ans, soit le maximum autorisé par la loi pour une société. En effet, même si aucune durée minimale n’est exigée, une durée de vie courte est inutile.

 

Règles et fonctionnement

La désignation du gérant

En principe, le gérant sera choisi librement par les associés, soit parmi les associés eux-mêmes, soit en faisant appel à un tiers (notamment l’un des époux ou le représentant légal dans le cas d’associés mineurs). Cependant, les statuts peuvent fixer des conditions relatives à son âge limite, la durée de ses fonctions, l’étendue de ses pouvoirs, la dévolution de la gérance… Dans tous les cas, il doit s’agir d’une personne capable, un majeur ou un mineur émancipé, ou d’une personne morale.

En ce qui concerne les conditions de forme, le gérant pourra être désigné soit directement dans les statuts, soit par un acte distinct annexé ou par une décision des associés. Par ailleurs, la nomination d’un ou plusieurs gérants successifs permet d’assurer la continuité et la gestion efficace du patrimoine social après le décès du premier gérant.

 

Les pouvoirs du gérant

Le ou les gérant(s) d’une SCI ont des pouvoirs importants dans le fonctionnement de la société, qui seront définis dans les statuts. Les associés peuvent ainsi décider de restreindre ces pouvoirs – par exemple, en limitant le montant des crédits qu’il peut consentir ou en subordonnant certains types d’actes à l’accord préalable des associés – ou lui confier des pouvoirs plus étendus dans la limite de l’objet social. Ainsi, plus l’objet social est large, plus le gérant a de pouvoirs pour agir.

Par ailleurs, les décisions qui ne relèvent pas de sa compétence sont prises par les associés réunis en assemblée.

 

La responsabilité des associés

Comme le dispose les articles 1857 et 1858 du Code Civil «  les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements ».

Ainsi, l’associé qui se retire de la société reste tenu des dettes devenues exigibles avant son retrait. Dès lors, cette obligation solidaire permet aux créanciers sociaux de saisir les biens personnels de l’associé longtemps après son retrait et en cas de décès. Sauf clause contraire, la dette pourra ainsi se transmettre à ses héritiers.

 

Les avantages de la SCI

Une séparation des patrimoines

Comme dans toute société, le patrimoine social (celui appartenant à la société) est distinct de celui de ses associés, il s’agit donc en principe d’un moyen efficace pour se protéger contre la poursuite des créanciers. Néanmoins en pratique, cette protection tombe lorsque les associés se « portent caution » de la société en cas d’emprunt.

 

Intéresser les héritiers à la gestion d’un bien

L’apport d’un bien à une SCI permet de manifester la volonté de conserver l’immeuble dans le patrimoine familial et de familiariser les futurs héritiers à cette pratique de propriété commune, tout en prévoyant des règles de gestion plus souple que dans le cas d’une simple indivision

Il sera alors conseillé d’insérer dans les statuts une clause d’agrément qui empêchera les héritiers d’imposer leur volonté au conjoint survivant et de conférer des pouvoirs importants au gérant au travers d’un objet social largement décrit.

 

Faciliter la transmission d’un bien

La SCI permet une Prise en compte plus facilement du passif en termes de transmission.

Par exemple : Si j’achète un bien 100, je mets 100 de passif en empruntant 100. Ma société vaut 0. Donc je transfère pour 0 à mes enfants. Les loyers tombent dans la société et elle paie le prêt. Un jour le prêt est remboursé. On dit que la société vaut 100 et les enfants auront reçu la société en nue propriété pour 0 alors que les parts valent 100. Les enfants profitent de la capacité d’endettement des parents.

 

Impôt sur le Revenu (IR) OU Impôt sur les Sociétés (IS) ?

L’IS permet d’avoir une faible base imposable (abattement de 40 % sur les dividendes distribués), une imposition applicable uniquement en cas de distribution.

L’IS a comme inconvénient l’application du régime des sociétés commerciales, soit une taxation des plus-values pénalisante, la non-imputation des déficits, etc…

 

Les inconvénients

> Ne pas pouvoir bénéficier de l’abattement de 30% sur la résidence principale pour l’ISF.

> Nécessité d’avoir à gérer de façon administrative la société. La SCI est une personne morale distincte donc avec une gestion distincte, pas de mélange entre les comptes de la SCI et les comptes personnels.

> Difficulté de sortir des SCI, de la vendre. Il faut essayer de faire tomber la société en disant qu’il n’y a plus d’affectio societatis. Dans ce cas on tombe en indivision et on se retrouve dans le cadre de l’article 815 du Code Civil. On lance ensuite la procédure de partage. On a du mal à sortir de la société, la dissolution est une décision extraordinaire ou unanime des associés. Il est donc complexe de se séparer et de sortir de la société.

Actualités

30/09/2022 Annulation de la vente pour erreur sur la surface à usage d'habitation Lire la suite
A l’occasion d’un projet d’extension, des acquéreurs découvrent que le rez-de-chaussée de la maison qu’ils viennent d’acheter ne peut servir à l’habitation et demandent en conséquence l’annulation de la vente.

Ils font valoir qu’ils n’auraient pas acheté ce logement s’ils avaient su que le rez-de-chaussée n’était pas habitable, selon le plan de prévention des risques d’inondation. Aux termes de ce dernier, seuls, les combles et le premier étage, étaient effectivement à usage d’habitation.

Leurs cocontractants s’opposent à l’annulation de la vente. Ils racontent qu’ils ont utilisé ce rez-de-chaussée pendant des années, après l’avoir aménagé en y installant une cuisine équipée, un séjour et une entrée. Ils estiment qu’aucun obstacle ne s’oppose à la prolongation de cet usage, d’autant que toute action susceptible d’être mise en œuvre par la mairie pour obtenir une démolition des aménagements est prescrite, ces derniers étant très anciens.

Les acquéreurs portent l’affaire en justice et la cour d’appel leur donne raison. Elle considère que même si les actions sont prescrites, il n’en demeure pas moins que l’usage du rez-de-chaussée n’est pas conforme au plan de prévention des risques d’inondation. Elle est approuvée par la Cour de cassation qui dans un arrêt rendu le 13 juillet 2022, juge que l’erreur « portait sur une qualité essentielle du bien acquis, à savoir sa surface habitable, de sorte que la vente devait être annulée. »

Accéder à l'arrêt de la Cour de cassation

Crédits : Ouchman

26/09/2022 Absence de garde-corps et logement décent Lire la suite
Le propriétaire qui met en location un appartement qui ne dispose pas de garde-corps aux fenêtres ne commet aucune faute, dès lors que cette absence est inhérente à la date de construction du bâtiment.

Il ne peut être reproché au bailleur de proposer un logement indécent.  A l’inverse, si l’immeuble est équipé de garde-corps, le propriétaire doit en assurer l’entretien conformément au décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 22 juin 2022.  

26/09/2022 Curatelle : le certificat médical doit préciser la mesure Lire la suite
Un homme, dont la mère est sous curatelle, demande au juge la mise en place d’une curatelle renforcée.

Pour ce faire, il fournit un certificat médical établi par un médecin figurant sur la liste établie par le procureur de la République du tribunal judiciaire. Le juge des tutelles ainsi que la cour d’appel font droit à sa demande. La Cour de cassation censure et annule cette décision, estimant que le certificat médical a été établi en vue de l’instauration d’un mandat de protection future et non d’une curatelle renforcée.

Le juge ne peut donc répondre positivement à cette demande sur cette base.

Cour de cassation, 1re chambre civile, 2 mars 2022, 20-19.767

26/09/2022 Ajout d’un nom d’usage pour les enfants Lire la suite
Une nouvelle loi simplifie la modification du nom de famille. Cette mesure pourrait concerner un grand nombre de parents. Il s’agit des cas où l’enfant porte le nom d’un seul de ses parents (le père, le plus souvent).

 Désormais, il sera possible, pour l’un des parents, de se rendre seul en mairie ou au commissariat pour demander que son nom apparaisse sur la carte d’identité ou le passeport de ses enfants comme nom d’usage. Cette démarche peut être réalisée sans l’accord du second parent. L’enfant, s’il a plus de 13 ans, devra en revanche y consentir. S’il ne partage pas cette démarche, il pourra saisir le juge aux affaires familiales.

Ce dispositif a pour objectif d’éviter à toutes les mères divorcées de devoir justifier, en permanence, de leur lien de parenté avec leurs enfants qui ne portent pas leur nom. Cette même loi prévoit également une simplification des démarches du changement de nom de famille.

Loi n°2022-301 du 2 mars 2022 et circulaire du 3 juin 2022

26/09/2022 Loger son enfant à titre gracieux, les précautions Lire la suite
3 questions à Bénédicte Serrand-Marie, notaire

Des parents peuvent-ils mettre gratuitement un logement àla disposition de leur enfant ? 

Bien qu’il n’existe aucun obstacle légal à ce type d’occupation, elle constitue un avantage pour l’enfant gracieusement logé, dans la mesure où il ne débourse aucun loyer pour se loger. Au décès des parents, ses frères et sœurs pourraient de- mander qu’il en soit tenu compte dans la succession afin de respecter l’égalité entre les enfants. Or, les parents n’ont pas nécessairement entendu faire une donation. Ils ont pu simplement vouloir aider leur enfant dans le besoin, comme la loi les y oblige en cas de ressources insuffisantes.

Quelles sont les précautionsà prendre ?

Il est plus prudent de s’adresser à un notaire, notamment pour éviter toute erreur de formulation susceptible de remettre en cause la volonté des parents. Si ces derniers ont souhaité faciliter la vie de leur enfant sans qu’il y ait d’incidence sur la succession, il conviendra d’établir une convention de « prêt à usage ». Le prêt n’est pas une libéralité et ne donne pas lieu au rapport successoral. Il peut d’ailleurs en être de même pour une donation, notamment une donation temporaire d’usufruit. Les parents peuvent prévoir expressément que celle-ci sera dispensée du rapport.

N’est-il pas plus simplede louer, à bas prix, le logement à son enfant ?

Attention, si les parents abritent leur enfant contre un loyer très bas, ils s’exposent à un redressement fiscal. L’administration est en droit de leur réclamer l’impôt dû pour un loyer correspondant au prix du marché. La différence entre ce dernier et le montant versé par l’enfant risque en outre d’être considérée comme une libéralité rapportable à la succession...

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