Frédéric FOURDIN Notaire - AMIENS

L'office vous informe

De l’intérêt de constituer une SCI Pour acquérir et gérer un bien immobilier ou lorsqu’on gère un bien à plusieurs, il est intéressant de créer une société civile immobilière (SCI). C’est en effet une structure pratique et souple qui permet d’éviter les problèmes de l’indivision et d’obtenir un emprunt plus facilement (la banque est rassurée !). Lire la suite

Pour acquérir et gérer un bien immobilier ou lorsqu’on gère un bien à plusieurs, il est intéressant de créer une société civile immobilière (SCI). C’est en effet une structure pratique et souple qui permet d’éviter les problèmes de l’indivision et d’obtenir un emprunt plus facilement (la banque est rassurée !).

Pour autant, la SCI n’est pas toujours une solution miracle, notamment s’agissant d’une résidence principale. Elle offre en effet peu d’avantages fiscaux, et présente certains inconvénients financiers et juridiques (inéligibilité aux Plans d’Épargne Logement, inapplication des prêts à taux zéro, etc.).

 

Les conditions de mise en œuvre de la SCI

La définition de l’OBJET SOCIAL

Comme son nom l’indique, l’activité de la SCI est exclusivement civile, ce qui exclut en principe toute activité de nature commerciale. Cependant, la loi fiscale admet que cette société puisse avoir une activité commerciale accessoire, dès lors que celle-ci ne dépasse pas 10% du chiffre d’affaires global.

Néanmoins, si ce seuil est dépassé la SCI encourt une requalification à l’impôt sur les sociétés (CGI, Art. 206-2). À cet égard, il convient de rappeler que la location meublée, activité juridiquement civile, constitue fiscalement une activité commerciale imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

 

La fixation du montant du CAPITAL SOCIAL

Si la loi n’exige aucun capital social minimum, il est conseillé de le fixer à une valeur la plus proche possible de la valeur réelle de l’immeuble, afin de réduire les éventuelles impositions de plus-values en cas de revente ultérieure des parts sociales.

Dans tous les cas, il est déconseillé de constituer une société civile immobilière sans capital, en empruntant la totalité des fonds nécessaires à la réalisation de son objet.

 

La durée de vie de la société

Dans la plupart des cas, la durée de vie de la SCI est fixée à 99 ans, soit le maximum autorisé par la loi pour une société. En effet, même si aucune durée minimale n’est exigée, une durée de vie courte est inutile.

 

Règles et fonctionnement

La désignation du gérant

En principe, le gérant sera choisi librement par les associés, soit parmi les associés eux-mêmes, soit en faisant appel à un tiers (notamment l’un des époux ou le représentant légal dans le cas d’associés mineurs). Cependant, les statuts peuvent fixer des conditions relatives à son âge limite, la durée de ses fonctions, l’étendue de ses pouvoirs, la dévolution de la gérance… Dans tous les cas, il doit s’agir d’une personne capable, un majeur ou un mineur émancipé, ou d’une personne morale.

En ce qui concerne les conditions de forme, le gérant pourra être désigné soit directement dans les statuts, soit par un acte distinct annexé ou par une décision des associés. Par ailleurs, la nomination d’un ou plusieurs gérants successifs permet d’assurer la continuité et la gestion efficace du patrimoine social après le décès du premier gérant.

 

Les pouvoirs du gérant

Le ou les gérant(s) d’une SCI ont des pouvoirs importants dans le fonctionnement de la société, qui seront définis dans les statuts. Les associés peuvent ainsi décider de restreindre ces pouvoirs – par exemple, en limitant le montant des crédits qu’il peut consentir ou en subordonnant certains types d’actes à l’accord préalable des associés – ou lui confier des pouvoirs plus étendus dans la limite de l’objet social. Ainsi, plus l’objet social est large, plus le gérant a de pouvoirs pour agir.

Par ailleurs, les décisions qui ne relèvent pas de sa compétence sont prises par les associés réunis en assemblée.

 

La responsabilité des associés

Comme le dispose les articles 1857 et 1858 du Code Civil «  les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements ».

Ainsi, l’associé qui se retire de la société reste tenu des dettes devenues exigibles avant son retrait. Dès lors, cette obligation solidaire permet aux créanciers sociaux de saisir les biens personnels de l’associé longtemps après son retrait et en cas de décès. Sauf clause contraire, la dette pourra ainsi se transmettre à ses héritiers.

 

Les avantages de la SCI

Une séparation des patrimoines

Comme dans toute société, le patrimoine social (celui appartenant à la société) est distinct de celui de ses associés, il s’agit donc en principe d’un moyen efficace pour se protéger contre la poursuite des créanciers. Néanmoins en pratique, cette protection tombe lorsque les associés se « portent caution » de la société en cas d’emprunt.

 

Intéresser les héritiers à la gestion d’un bien

L’apport d’un bien à une SCI permet de manifester la volonté de conserver l’immeuble dans le patrimoine familial et de familiariser les futurs héritiers à cette pratique de propriété commune, tout en prévoyant des règles de gestion plus souple que dans le cas d’une simple indivision

Il sera alors conseillé d’insérer dans les statuts une clause d’agrément qui empêchera les héritiers d’imposer leur volonté au conjoint survivant et de conférer des pouvoirs importants au gérant au travers d’un objet social largement décrit.

 

Faciliter la transmission d’un bien

La SCI permet une Prise en compte plus facilement du passif en termes de transmission.

Par exemple : Si j’achète un bien 100, je mets 100 de passif en empruntant 100. Ma société vaut 0. Donc je transfère pour 0 à mes enfants. Les loyers tombent dans la société et elle paie le prêt. Un jour le prêt est remboursé. On dit que la société vaut 100 et les enfants auront reçu la société en nue propriété pour 0 alors que les parts valent 100. Les enfants profitent de la capacité d’endettement des parents.

 

Impôt sur le Revenu (IR) OU Impôt sur les Sociétés (IS) ?

L’IS permet d’avoir une faible base imposable (abattement de 40 % sur les dividendes distribués), une imposition applicable uniquement en cas de distribution.

L’IS a comme inconvénient l’application du régime des sociétés commerciales, soit une taxation des plus-values pénalisante, la non-imputation des déficits, etc…

 

Les inconvénients

> Ne pas pouvoir bénéficier de l’abattement de 30% sur la résidence principale pour l’ISF.

> Nécessité d’avoir à gérer de façon administrative la société. La SCI est une personne morale distincte donc avec une gestion distincte, pas de mélange entre les comptes de la SCI et les comptes personnels.

> Difficulté de sortir des SCI, de la vendre. Il faut essayer de faire tomber la société en disant qu’il n’y a plus d’affectio societatis. Dans ce cas on tombe en indivision et on se retrouve dans le cadre de l’article 815 du Code Civil. On lance ensuite la procédure de partage. On a du mal à sortir de la société, la dissolution est une décision extraordinaire ou unanime des associés. Il est donc complexe de se séparer et de sortir de la société.

Actualités

26/11/2020 La lettre des notaires de France dans le monde / Novembre 2020

Coopérations du notariat français avec le notariat belge et italien, expatriation par visioconférence, l'ANF auditionné par la CIEC, l'Italie face au COVID-19... La lettre des notaires de France dans le­ monde vous informe.

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25/11/2020 Disparition du chauffage à gaz dans les logements neufs Lire la suite
La nouvelle réglementation environnementale (RE 2020) fixe pour la première fois un seuil d’émission de carbone pour la consommation d’énergie des nouvelles constructions.

Ce niveau rend quasiment impossible l’installation d’une chaudière à gaz dans les maisons individuelles à partir de l’été 2021. Celles-ci devront être équipées de solutions plus écologiques comme une pompe à chaleur ou une chaudière biomasse.  Ceux qui déposeront un permis de conduire après cette date devront en effet respecter un seuil maximal d'émissions carbone arrêté à 4 kilogrammes de Co2/an/m² au maximum.

Pour les appartements, la transition sera progressive, les alternatives au gaz, étant pour l’heure moins opérationnelles. Le seuil sera fixé à 14 kilogrammes Co2/an/m² en 2021 avant d’être abaissé à 6 kilogrammes Co2/an/m² en 2024.

Revoir la conférence de presse du Ministère de la Transition écologique

24/11/2020 Covid et entreprise : prêts, aides, télétravail...

Face à ce nouveau coup dur pour l’hôtellerie restauration, la culture, le tourisme, l’événementiel, le gouvernement a réactivé le chômage pris en charge à 100 % par l’état, jusqu’à 4,5 fois le smic et 80 % du salaire net dans ces secteurs d’activité. un dispositif qui s’ajoute à tous ceux déjà en vigueur depuis le mois de mars. La lettre Conseils des notaires d'octobre vous informe.

Lire la suite sur le site des Notaires de France
19/11/2020 Entreprises – un accompagnement gratuit pour passer la crise Lire la suite
Du lundi 23 novembre au vendredi 18 décembre 2020, les administrateurs et mandataires judiciaires mettent en place un numéro vert à destination de toutes les entreprises.

Plus de 150 administrateurs et mandataires judiciaires se sont portés volontaires pour des entretiens confidentiels de 30 à 45 minutes pendant lesquels ils effectueront un diagnostic gratuit de la situation de l’entreprise et étudieront les solutions à mettre en œuvre pour prévenir les difficultés (activer les aides gouvernementales, négocier les créances ...).

Pour y accéder, il suffira de composer le 0 800 94 25 64 (appel gratuit) du lundi au vendredi entre 9h30 à 17h.

Lire le communiqué de presse du Conseil national des administrateurs judiciaires et mandataires

 

 

18/11/2020 Le notariat participe à la "Semaine du droit, de la Justice et du Développement"

Le 19 novembre à 17h (heure française), le notariat français interviendra dans un webinaire dédié à « L’accès à la justice en temps de crise sanitaire - une opportunité pour innover : regards croisés Afrique/Europe » à l’occasion de la Semaine du droit, de la Justice et du Développement (Global Forum on Law Justice and Development ).

Lire la suite sur le site des Notaires de France

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