Frédéric FOURDIN Notaire - AMIENS

L'office vous informe

De l’intérêt de constituer une SCI Pour acquérir et gérer un bien immobilier ou lorsqu’on gère un bien à plusieurs, il est intéressant de créer une société civile immobilière (SCI). C’est en effet une structure pratique et souple qui permet d’éviter les problèmes de l’indivision et d’obtenir un emprunt plus facilement (la banque est rassurée !). Lire la suite

Pour acquérir et gérer un bien immobilier ou lorsqu’on gère un bien à plusieurs, il est intéressant de créer une société civile immobilière (SCI). C’est en effet une structure pratique et souple qui permet d’éviter les problèmes de l’indivision et d’obtenir un emprunt plus facilement (la banque est rassurée !).

Pour autant, la SCI n’est pas toujours une solution miracle, notamment s’agissant d’une résidence principale. Elle offre en effet peu d’avantages fiscaux, et présente certains inconvénients financiers et juridiques (inéligibilité aux Plans d’Épargne Logement, inapplication des prêts à taux zéro, etc.).

 

Les conditions de mise en œuvre de la SCI

La définition de l’OBJET SOCIAL

Comme son nom l’indique, l’activité de la SCI est exclusivement civile, ce qui exclut en principe toute activité de nature commerciale. Cependant, la loi fiscale admet que cette société puisse avoir une activité commerciale accessoire, dès lors que celle-ci ne dépasse pas 10% du chiffre d’affaires global.

Néanmoins, si ce seuil est dépassé la SCI encourt une requalification à l’impôt sur les sociétés (CGI, Art. 206-2). À cet égard, il convient de rappeler que la location meublée, activité juridiquement civile, constitue fiscalement une activité commerciale imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

 

La fixation du montant du CAPITAL SOCIAL

Si la loi n’exige aucun capital social minimum, il est conseillé de le fixer à une valeur la plus proche possible de la valeur réelle de l’immeuble, afin de réduire les éventuelles impositions de plus-values en cas de revente ultérieure des parts sociales.

Dans tous les cas, il est déconseillé de constituer une société civile immobilière sans capital, en empruntant la totalité des fonds nécessaires à la réalisation de son objet.

 

La durée de vie de la société

Dans la plupart des cas, la durée de vie de la SCI est fixée à 99 ans, soit le maximum autorisé par la loi pour une société. En effet, même si aucune durée minimale n’est exigée, une durée de vie courte est inutile.

 

Règles et fonctionnement

La désignation du gérant

En principe, le gérant sera choisi librement par les associés, soit parmi les associés eux-mêmes, soit en faisant appel à un tiers (notamment l’un des époux ou le représentant légal dans le cas d’associés mineurs). Cependant, les statuts peuvent fixer des conditions relatives à son âge limite, la durée de ses fonctions, l’étendue de ses pouvoirs, la dévolution de la gérance… Dans tous les cas, il doit s’agir d’une personne capable, un majeur ou un mineur émancipé, ou d’une personne morale.

En ce qui concerne les conditions de forme, le gérant pourra être désigné soit directement dans les statuts, soit par un acte distinct annexé ou par une décision des associés. Par ailleurs, la nomination d’un ou plusieurs gérants successifs permet d’assurer la continuité et la gestion efficace du patrimoine social après le décès du premier gérant.

 

Les pouvoirs du gérant

Le ou les gérant(s) d’une SCI ont des pouvoirs importants dans le fonctionnement de la société, qui seront définis dans les statuts. Les associés peuvent ainsi décider de restreindre ces pouvoirs – par exemple, en limitant le montant des crédits qu’il peut consentir ou en subordonnant certains types d’actes à l’accord préalable des associés – ou lui confier des pouvoirs plus étendus dans la limite de l’objet social. Ainsi, plus l’objet social est large, plus le gérant a de pouvoirs pour agir.

Par ailleurs, les décisions qui ne relèvent pas de sa compétence sont prises par les associés réunis en assemblée.

 

La responsabilité des associés

Comme le dispose les articles 1857 et 1858 du Code Civil «  les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements ».

Ainsi, l’associé qui se retire de la société reste tenu des dettes devenues exigibles avant son retrait. Dès lors, cette obligation solidaire permet aux créanciers sociaux de saisir les biens personnels de l’associé longtemps après son retrait et en cas de décès. Sauf clause contraire, la dette pourra ainsi se transmettre à ses héritiers.

 

Les avantages de la SCI

Une séparation des patrimoines

Comme dans toute société, le patrimoine social (celui appartenant à la société) est distinct de celui de ses associés, il s’agit donc en principe d’un moyen efficace pour se protéger contre la poursuite des créanciers. Néanmoins en pratique, cette protection tombe lorsque les associés se « portent caution » de la société en cas d’emprunt.

 

Intéresser les héritiers à la gestion d’un bien

L’apport d’un bien à une SCI permet de manifester la volonté de conserver l’immeuble dans le patrimoine familial et de familiariser les futurs héritiers à cette pratique de propriété commune, tout en prévoyant des règles de gestion plus souple que dans le cas d’une simple indivision

Il sera alors conseillé d’insérer dans les statuts une clause d’agrément qui empêchera les héritiers d’imposer leur volonté au conjoint survivant et de conférer des pouvoirs importants au gérant au travers d’un objet social largement décrit.

 

Faciliter la transmission d’un bien

La SCI permet une Prise en compte plus facilement du passif en termes de transmission.

Par exemple : Si j’achète un bien 100, je mets 100 de passif en empruntant 100. Ma société vaut 0. Donc je transfère pour 0 à mes enfants. Les loyers tombent dans la société et elle paie le prêt. Un jour le prêt est remboursé. On dit que la société vaut 100 et les enfants auront reçu la société en nue propriété pour 0 alors que les parts valent 100. Les enfants profitent de la capacité d’endettement des parents.

 

Impôt sur le Revenu (IR) OU Impôt sur les Sociétés (IS) ?

L’IS permet d’avoir une faible base imposable (abattement de 40 % sur les dividendes distribués), une imposition applicable uniquement en cas de distribution.

L’IS a comme inconvénient l’application du régime des sociétés commerciales, soit une taxation des plus-values pénalisante, la non-imputation des déficits, etc…

 

Les inconvénients

> Ne pas pouvoir bénéficier de l’abattement de 30% sur la résidence principale pour l’ISF.

> Nécessité d’avoir à gérer de façon administrative la société. La SCI est une personne morale distincte donc avec une gestion distincte, pas de mélange entre les comptes de la SCI et les comptes personnels.

> Difficulté de sortir des SCI, de la vendre. Il faut essayer de faire tomber la société en disant qu’il n’y a plus d’affectio societatis. Dans ce cas on tombe en indivision et on se retrouve dans le cadre de l’article 815 du Code Civil. On lance ensuite la procédure de partage. On a du mal à sortir de la société, la dissolution est une décision extraordinaire ou unanime des associés. Il est donc complexe de se séparer et de sortir de la société.

Actualités

18/01/2021 Procuration chez le notaire : comment signer en ligne ?

Familles, expatriés français résidant à l'étranger : vous souhaitez donner procuration à un proche pour la signature de votre compromis de vente, promesse de vente, ou votre donation dans une étude notariale en France. Le décret du 20 novembre 2020 pérennise la possibilité pour les notaires d’établir les procurations authentiques à distance.

Lire la suite sur le site des Notaires de France
15/01/2021 Un notaire vous répond en direct sur RMC !

Chaque vendredi à 14h50, les notaires de France vous conseillent dans l'émission NEUMANN/LECHYPRE.

Lire la suite sur le site des Notaires de France
08/01/2021 Taxe sur les « grosses » voitures Lire la suite
Une nouvelle taxe s’appliquera à partir du 1er janvier 2022 sur la première immatriculation des voitures de plus de 1 800 kg.

Ce malus est fixé à 10 €/kg au-delà de 1 800 kg. Ce malus au poids s’ajoutera au malus CO2 actuel. Toutefois, le montant cumulé des deux taxes sera plafonné au montant maximum du malus CO2 : 40 000 € en 2022 puis 50 000 € en 2023.

Les véhicules électriques, les véhicules accessibles en fauteuil roulant et, sous certaines conditions, les véhicules appartenant à des personnes titulaires d’une carte d’invalidité seront exonérés de cette nouvelle taxe, ainsi que les voitures hybrides rechargeables dont l’autonomie en mode électrique dépasse les 50 km.

Des réductions seront, par ailleurs, prévues en faveur des familles nombreuses (réduction de 200 kg/enfant dans la limite d’un seul véhicule d’au moins cinq places) et en faveur des entreprises et des personnes morales qui acquièrent des véhicules comportant au moins huit places assises (réduction de 400 kg).

08/01/2021 Crédit d’impôt pour abandon de loyers Lire la suite
Les bailleurs de locaux professionnels qui ont consenti des abandons de loyers à leurs locataires pendant le deuxième confinement peuvent bénéficier, sous certaines conditions, d’un nouveau crédit d’impôt.

Pour y prétendre, les entreprises locataires des locaux en question doivent remplir les conditions cumulatives suivantes : ne pas avoir été « en difficultés » au 31 décembre 2019 au regard de la réglementation européenne, ni en liquidation judiciaire au 1er mars 2020 ; avoir un effectif de moins de 5 000 salariés (ou être une association assujettie aux impôts commerciaux ou qui emploie au moins un salarié) ; avoir fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public pendant la période de confinement qui a débuté le 30 octobre 2020 ou exercer son activité principale dans un secteur mentionné à l’annexe 1 du décret 2020-371 du 30 mars 2020 dans sa rédaction en vigueur à la date de la publication de la loi de finance.

Lorsque l’entreprise locataire est exploitée par un ascendant, un descendant, ou un membre du foyer fiscal du bailleur, ou lorsqu’il existe des liens de dépendance entre l’entreprise locataire et le bailleur, le bénéfice du crédit d’impôt est subordonné à la condition que le bailleur justifie, par tous moyens, des difficultés de l’entreprise locataire. Le crédit d’impôt est égal à 50 % du montant total des loyers abandonnés. Toutefois, lorsque l’entreprise locataire emploie au moins 250 salariés, l’assiette du crédit d’impôt est limitée aux deux tiers du montant du loyer prévu au bail pour le mois concerné. Ce crédit d’impôt ne concerne que les abandons de loyers de novembre 2020. Ce geste peut être accordé par le bailleur jusqu'au 31 décembre 2021.

08/01/2021 Nouvelles règles pour MaPrimeRénov’ Lire la suite
En 2020, MaprimeRénov' a remplacé le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CiTE). Le dispositif va être étendu en 2021.

En 2020, cette prime a été réservée aux propriétaires occupants les plus modestes. Le plan de relance l'a étendue, de manière exceptionnelle, à tous les propriétaires occupants, y compris à ceux dont les revenus sont les plus élevés, ainsi qu’aux copropriétés (et pas uniquement celles en situation de fragilité). 

Le dispositif sera également ouvert aux propriétaires bailleurs, à partir du 1er juillet 2021, dans la limite de trois logements loués. Aucune condition tenant au montant des loyers ne sera requise.

La prime est versée en une fois, dès la fin des travaux. Une avance peut être accordée pour régler les acomptes. Le montant de la prime est forfaitaire : il dépend de la nature des travaux et/ou des équipements installés, des revenus du ménage, de la composition du foyer et de la localisation du logement. Quatre profils de revenus ont été définis, associés à des couleurs (bleu, jaune, violet, rose). Par exemple, l’installation d’une chaudière à granulés permet de bénéficier d’une aide de 10 000 € pour les ménages éligibles à MaPrimeRénov' Bleu, de 8 000 € pour ceux éligibles à MaPrimeRénov' Jaune, de 4 000 € pour ceux éligibles à MaPrimeRénov' Violet.

En 2020, MaprimeRénov' a remplacé le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CiTE). Le dispositif va être étendu en 2021. Les ménages éligibles à MaPrimeRénov' Rose ne peuvent pas bénéficier de ce type de prime pour l’installation d’équipements spécifiques. Les seuls avantages auxquels ils peuvent prétendre sont certains travaux d’isolation des murs ainsi que les nouveaux bonus : bonus de 3 500 € en cas de rénovation globale de leur logement permettant un gain énergétique de plus 55 % ; bonus Bâtiment Basse Consommation (BBC) de 500 € en cas d'atteinte de l'étiquette énergie B ou A et bonus de 50 € pour accélérer le traitement des « passoires thermiques » (logements énergivores F ou G).

Pour les mêmes travaux, MaPrimeRénov' peut se cumuler avec les aides versées au titre des Certificats d’économie d’énergie (CEE), celles des collectivités locales et d’Action logement. Leur cumul peut atteindre 90 % du coût des travaux pour les ménages les plus modestes.

Pour connaître le montant des aides auxquelles vous pouvez prétendre, un simulateur (simulAides) est accessible sur le site www.faire.gouv.fr. La demande d’aide doit ensuite être formulée en ligne sur le site maprimerenov.gouv.fr.

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