Frédéric FOURDIN Notaire - AMIENS

L'office vous informe

De l’intérêt de constituer une SCI Pour acquérir et gérer un bien immobilier ou lorsqu’on gère un bien à plusieurs, il est intéressant de créer une société civile immobilière (SCI). C’est en effet une structure pratique et souple qui permet d’éviter les problèmes de l’indivision et d’obtenir un emprunt plus facilement (la banque est rassurée !). Lire la suite

Pour acquérir et gérer un bien immobilier ou lorsqu’on gère un bien à plusieurs, il est intéressant de créer une société civile immobilière (SCI). C’est en effet une structure pratique et souple qui permet d’éviter les problèmes de l’indivision et d’obtenir un emprunt plus facilement (la banque est rassurée !).

Pour autant, la SCI n’est pas toujours une solution miracle, notamment s’agissant d’une résidence principale. Elle offre en effet peu d’avantages fiscaux, et présente certains inconvénients financiers et juridiques (inéligibilité aux Plans d’Épargne Logement, inapplication des prêts à taux zéro, etc.).

 

Les conditions de mise en œuvre de la SCI

La définition de l’OBJET SOCIAL

Comme son nom l’indique, l’activité de la SCI est exclusivement civile, ce qui exclut en principe toute activité de nature commerciale. Cependant, la loi fiscale admet que cette société puisse avoir une activité commerciale accessoire, dès lors que celle-ci ne dépasse pas 10% du chiffre d’affaires global.

Néanmoins, si ce seuil est dépassé la SCI encourt une requalification à l’impôt sur les sociétés (CGI, Art. 206-2). À cet égard, il convient de rappeler que la location meublée, activité juridiquement civile, constitue fiscalement une activité commerciale imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

 

La fixation du montant du CAPITAL SOCIAL

Si la loi n’exige aucun capital social minimum, il est conseillé de le fixer à une valeur la plus proche possible de la valeur réelle de l’immeuble, afin de réduire les éventuelles impositions de plus-values en cas de revente ultérieure des parts sociales.

Dans tous les cas, il est déconseillé de constituer une société civile immobilière sans capital, en empruntant la totalité des fonds nécessaires à la réalisation de son objet.

 

La durée de vie de la société

Dans la plupart des cas, la durée de vie de la SCI est fixée à 99 ans, soit le maximum autorisé par la loi pour une société. En effet, même si aucune durée minimale n’est exigée, une durée de vie courte est inutile.

 

Règles et fonctionnement

La désignation du gérant

En principe, le gérant sera choisi librement par les associés, soit parmi les associés eux-mêmes, soit en faisant appel à un tiers (notamment l’un des époux ou le représentant légal dans le cas d’associés mineurs). Cependant, les statuts peuvent fixer des conditions relatives à son âge limite, la durée de ses fonctions, l’étendue de ses pouvoirs, la dévolution de la gérance… Dans tous les cas, il doit s’agir d’une personne capable, un majeur ou un mineur émancipé, ou d’une personne morale.

En ce qui concerne les conditions de forme, le gérant pourra être désigné soit directement dans les statuts, soit par un acte distinct annexé ou par une décision des associés. Par ailleurs, la nomination d’un ou plusieurs gérants successifs permet d’assurer la continuité et la gestion efficace du patrimoine social après le décès du premier gérant.

 

Les pouvoirs du gérant

Le ou les gérant(s) d’une SCI ont des pouvoirs importants dans le fonctionnement de la société, qui seront définis dans les statuts. Les associés peuvent ainsi décider de restreindre ces pouvoirs – par exemple, en limitant le montant des crédits qu’il peut consentir ou en subordonnant certains types d’actes à l’accord préalable des associés – ou lui confier des pouvoirs plus étendus dans la limite de l’objet social. Ainsi, plus l’objet social est large, plus le gérant a de pouvoirs pour agir.

Par ailleurs, les décisions qui ne relèvent pas de sa compétence sont prises par les associés réunis en assemblée.

 

La responsabilité des associés

Comme le dispose les articles 1857 et 1858 du Code Civil «  les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements ».

Ainsi, l’associé qui se retire de la société reste tenu des dettes devenues exigibles avant son retrait. Dès lors, cette obligation solidaire permet aux créanciers sociaux de saisir les biens personnels de l’associé longtemps après son retrait et en cas de décès. Sauf clause contraire, la dette pourra ainsi se transmettre à ses héritiers.

 

Les avantages de la SCI

Une séparation des patrimoines

Comme dans toute société, le patrimoine social (celui appartenant à la société) est distinct de celui de ses associés, il s’agit donc en principe d’un moyen efficace pour se protéger contre la poursuite des créanciers. Néanmoins en pratique, cette protection tombe lorsque les associés se « portent caution » de la société en cas d’emprunt.

 

Intéresser les héritiers à la gestion d’un bien

L’apport d’un bien à une SCI permet de manifester la volonté de conserver l’immeuble dans le patrimoine familial et de familiariser les futurs héritiers à cette pratique de propriété commune, tout en prévoyant des règles de gestion plus souple que dans le cas d’une simple indivision

Il sera alors conseillé d’insérer dans les statuts une clause d’agrément qui empêchera les héritiers d’imposer leur volonté au conjoint survivant et de conférer des pouvoirs importants au gérant au travers d’un objet social largement décrit.

 

Faciliter la transmission d’un bien

La SCI permet une Prise en compte plus facilement du passif en termes de transmission.

Par exemple : Si j’achète un bien 100, je mets 100 de passif en empruntant 100. Ma société vaut 0. Donc je transfère pour 0 à mes enfants. Les loyers tombent dans la société et elle paie le prêt. Un jour le prêt est remboursé. On dit que la société vaut 100 et les enfants auront reçu la société en nue propriété pour 0 alors que les parts valent 100. Les enfants profitent de la capacité d’endettement des parents.

 

Impôt sur le Revenu (IR) OU Impôt sur les Sociétés (IS) ?

L’IS permet d’avoir une faible base imposable (abattement de 40 % sur les dividendes distribués), une imposition applicable uniquement en cas de distribution.

L’IS a comme inconvénient l’application du régime des sociétés commerciales, soit une taxation des plus-values pénalisante, la non-imputation des déficits, etc…

 

Les inconvénients

> Ne pas pouvoir bénéficier de l’abattement de 30% sur la résidence principale pour l’ISF.

> Nécessité d’avoir à gérer de façon administrative la société. La SCI est une personne morale distincte donc avec une gestion distincte, pas de mélange entre les comptes de la SCI et les comptes personnels.

> Difficulté de sortir des SCI, de la vendre. Il faut essayer de faire tomber la société en disant qu’il n’y a plus d’affectio societatis. Dans ce cas on tombe en indivision et on se retrouve dans le cadre de l’article 815 du Code Civil. On lance ensuite la procédure de partage. On a du mal à sortir de la société, la dissolution est une décision extraordinaire ou unanime des associés. Il est donc complexe de se séparer et de sortir de la société.

Actualités

21/11/2019 Airbnb partenaire des JO : jeux interdits ? Lire la suite
La plateforme s’est engagée à sponsoriser le comité international olympique (CIO) jusqu’en 2028. En échange, Airbnb va notamment bénéficier d’une publicité extraordinaire pendant toute la durée des JO parisiens de 2024.

Au grand dam de la maire de Paris qui juge Airbnb responsable de la flambée des prix et de la pénurie de logement dans la capitale. Anne Hidalgo a adressé une lettre au comité olympique qui ne devrait pas affecter cet accord. Dans son communique de presse, le comité souligne en effet le caractère international de la manifestation de 2024 et les multiples partenariats conclus avec des groupes hôteliers de toutes les tailles.

Trois jours après l’annonce du sponsor, les hôteliers français menacent de suspendre leur participation.

Quant à Airbnb, il se fait le chantre de l’écologie en annonçant sur sa page d’actualités que l’accord répond aux «objectifs de développement durable énoncés par les Nations Unies », son offre de voyage favorisant « le développement économique, l’inclusion et le respect de l’environnement. » De quoi perdre le sens des institutions ....

Pendant ce temps, au Luxembourg, plusieurs États membres de l’Union européenne demandent à la Cour de justice européenne d’entériner leurs réglementations nationales restrictives à l’égard d’Airbnb, au nom de l’intérêt général. La cour européenne doit rendre son verdict en février 2020.

15/11/2019 L'insoutenable légèreté du vendeur Lire la suite
Dès que l’offre d'achat est acceptée par le vendeur, la loi considère que l’acheteur est déjà devenu le propriétaire du bien. Le vendeur ne peut donc plus le céder à quelqu’un d’autre.

S’il le fait, il commet une faute et devra verser des dommages et intérêts à l’acheteur évincé. C’est ce que vient de rappeler la cour d’appel de Lyon*. En l’occurrence, une propriétaire avait confié à deux agences immobilières, la vente de son appartement situé dans le 7ème arrondissement de Lyon, à un prix quasiment identique (187 000 € chez l’une, 181 000 € chez l’autre, honoraires compris).

Le 9 janvier 2014, un acheteur remet une offre d’achat à l’une des agences, au prix indiqué dans le mandat de vente. La propriétaire du bien l’accepte oralement mais signe quatre jours plus tard, le 13 janvier, une autre offre d’achat provenant cette fois-ci d’un couple d’acheteurs ayant remis une proposition à l’autre agence.

Le premier acheteur est mécontent et attaque en justice la propriétaire. Pour obtenir sa condamnation, il doit prouver que celle-ci avait accepté son offre, avant d’approuver celle du couple. Pour ce faire, il produit notamment un mail adressé par la propriétaire à l’agence qui avait recueilli l’offre du premier acheteur. Ce courriel est envoyé une heure avant le rendez vous fixé chez le notaire pour signer un compromis de vente entre la propriétaire et le premier acheteur : « je fais suite à mon appel téléphonique de ce jour. Je vous ai laissé un message, concernant la signature du compromis demain, que j’annule. Je vous remercie sincèrement du travail effectué pour moi et je suis sincèrement désolée de vous faire faux bond. » Les juges la condamne à verser 6 000 € à l’acheteur évincé en réparation de son préjudice.

*Cour d’appel de Lyon, 1re chambre civile a, 12 septembre 2019, RG n°17/00426

15/11/2019 Gagner du terrain Lire la suite
Lorsqu’un terrain sort du domaine public et qu'il est proposé à la vente sur le marché privé, les riverains ne sont pas toujours prioritaires.

Dans une petite ville, située à mi-chemin de Reims et Verdun, une femme achète auprès de la commune une parcelle de terrain qui vient d’être déclassée à la suite des délibérations du conseil municipal. Un voisin est furieux. Il assigne en justice l’acheteuse et la commune. Il veut faire procéder à l’annulation de la vente et pour ce faire, il fait valoir que les riverains disposent dans ce cas d’un droit de priorité.

La Cour d’appel puis la Cour de cassation rejettent l’argument. L’article L 112-8 du Code de la voie routière, précise en effet que cette priorité n’est accordée que si les parcelles ont été « déclassées par suite d'un changement de tracé de ces voies ou de l'ouverture d'une voie nouvelle. » Or en l’espèce, comme le font remarquer les juges du droit, la Cour d’appel ne pouvait que constater « qu’il ne résultait d’aucune pièce que le déclassement fût consécutif à l’une ou l’autre de ces deux circonstances. »

Lire l'arrêt

 

30/10/2019 L'exposition "L'Europe en actes"

Du 11 au 15 novembre 2019, le Parlement européen organise l'exposition "L'Europe en Actes : l'histoire de l'Europe racontée à travers les actes notariés". 

Lire la suite sur le site des Notaires de France
29/10/2019 Comment profiter de l’isolation à 1€ Lire la suite
Réaliser des travaux d’isolation pour 1 € peut sembler alléchant. Et c’est effectivement possible, mais attention aux contraintes !

Les démarchages téléphoniques, les publicités nombreuses sur l’isolation à 1 € ont amené le public à se poser des questions sur la réalité d’une telle offre. « Il est effectivement possible de réaliser des travaux d’isolation à 1 € mais, pour y parvenir, il faut cumuler plusieurs aides », estime Nicolas Moulin, P-DG de l’entreprise « Vos travaux éco ». En effet, l’offre à 1 € est en réalité issue de l’articulation de plusieurs aides qui peuvent se cumuler. Si l’isolation des combles est la plus connue, d’autres travaux sont également subventionnés comme le changement d’une chaudière ou encore l’isolation des planchers bas. 

Quatre types d’aides se cumulent 

Certificats d’économie d’énergie. La première façon de faire baisser la facture des travaux pour arriver à un montant d’un euro, est d’abord de vendre les certificats d’économie d’énergie (CEE). Les fournisseurs de gaz, d’électricité, de fioul ou de GPL ainsi que les grands acteurs de la distribution sont soumis à des objectifs de réduction des gaz à effet de serre et peuvent y parvenir en achetant leurs économies d’énergie à des particuliers qui ont réalisé des travaux. Ces économies sont validées par des certificats d’économie d’énergie (CEE) et l’achat de ces derniers permet de réduire le montant des travaux. 

« Coup de pouce isolation ». Cette aide s’ajoute à l’achat des CEE. Elle s’adresse à tout le monde mais varie en fonction des revenus du ménage. Plusieurs types de travaux peuvent bénéficier de ce coup de pouce. C’est le cas du remplacement d’une chaudière au charbon, au fioul ou au gaz (autre qu’à condensation) par un équipement utilisant des énergies renouvelables comme une chaudière biomasse, une pompe à chaleur air/ eau, eau/eau ou hybride, un système solaire combiné, ou un raccordement à un réseau de chaleur. L’ancien appareil peut aussi être remplacé par une chaudière au gaz à très haute performance énergétique, par un équipement de chauffage au charbon ou un appareil de chauffage au bois possédant le label « Flamme verte 7 ». Des subventions comprises entre 700 et 4 000 € peuvent être accordées dans le cadre de ce coup de pouce isolation.

Pour l’isolation des combles, l’aide est de 20 € par m2 et de 30 €/m2 pour les planchers bas. Mais ces montants sont destinés à des ménages modestes. Pour les ménages plus aisés, ce coup de pouce est de 10 €/ m2 pour les combles et de 20 €/m2 d’isolant pour les planchers hauts. Ces dispositions sont prévues jusqu’au 31 décembre 2020. Il n’est pas nécessaire d’être propriétaire pour bénéficier de ce coup de pouce, le locataire qui finance les travaux peut aussi y prétendre. 

« Habiter mieux ». Ce programme de l’Agence nationale d’amélioration de l’habitat (Anah) s’ajoute aux deux aides précédentes. Il est destiné à un public modeste voire très modeste. Un couple doit gagner au maximum 30 044 € par an en Ile-de-France pour être qualifié de très modeste et 21 630 € en région. « Habiter mieux sérénité » peut aller jusqu’à 10 000 € de subvention si le gain énergétique réalisé par les travaux est de 25% et si le ménage est très modeste. Dans le cas d’un ménage plus aisé, l’aide peut atteindre 7 000 €. Et le programme « Habiter mieux agilité » permet, quant à lui, des aides pour le changement de chaudière et de chauffage, l’isolation des murs par l’intérieur et l’extérieur, ou encore l’isolation des combles. Entre 35 et 50 % du montant des travaux peuvent être subventionnés dans une limite allant de 7000 à 10 000 € en fonction des ressources du ménage. 

Crédit d’impôt pour la transition énergétique (Cite). Il permet de se voir rembourser jusqu’à 30% de la dépense. L’aide est plafonnée à 8 000 € sur 5 ans pour une personne seule et à 16 000 € pour un couple. Le plafond est majoré de 400 € par personne à charge. Les travaux de changement de système de chauffage mais aussi d’isolation des murs, de la toiture et même des parois vitrées sont éligibles au Cite. 

Des matériels performants et des entreprises labellisées

« Avec toutes ces aides, les ménages modestes peuvent bénéficier de l’isolation à un euro mais pour les ménages plus aisés, le reste à charge est souvent plus important », explique Franck Annamayer, président de Sonergia qui conseille aussi de vérifier si la région ou la ville prévoient des aides complémentaires. 

Équipements coûteux. être aidé est d’autant plus crucial que les matériels installés doivent être performants et sont donc chers. Les chaudières doivent présenter une performance énergétique supérieure à 92 %, les matériaux isolants doivent avoir une résistance thermique supérieure à un seuil de 7 m2.K/W (mètre carré kelvin par watt). Il faut compter 8 000 € pour une chaudière biomasse performante. Équiper une maison en pompe à chaleur peut coûter au-delà de 10 000 €. Dans ce cas, la somme à régler finalement, même en décomptant toutes les aides, est supérieure à un euro. 

Recours à un professionnel obligatoire. Il n’est pas possible de réaliser les travaux soi-même, par exemple. Les entreprises qui interviennent doivent être reconnues garant de l’environnement (RGE) afin d’obtenir les subventions. De plus, le professionnel doit être qualifié dans le domaine concerné par les travaux. L’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (Ademe) explique ainsi qu’un professionnel bénéficiant de la mention RGE pour l’installation d’une pompe à chaleur ne pourra pas réaliser de travaux d’isolation. Cependant, il est possible de choisir un professionnel RGE qualifié «offre globale » qui pourra prendre en charge tous types de travaux. Il est possible de trouver un artisan RGE près de chez soi sur le site www.faire.fr. Dans le cas du coup de pouce, il faut en outre que l’entreprise ait signé une charte avec l’État, c’est le cas de Sonergia, QuelleEnergie, Teksial, Vos travaux éco ou encore EDF. Le réseau Faire peut confirmer que l’entreprise est bien partenaire.

 

Gare aux arnaques ! 

Quelle que soit l’entreprise choisie il faut être vigilant. tout d’abord, beaucoup d’abus ont été constatés à la suite du démarchage par téléphone. Certaines entreprises peu scrupuleuses fournissent des devis par téléphone sans se déplacer et forcent ensuite des personnes à accepter une proposition en prétextant notamment que ces travaux d’isolation sont devenus obligatoires. il ne faut pas commander de travaux par téléphone. Si vous estimez que des travaux sont nécessaires, consultez le site www.faire.fr ou appelez le numéro 0 808 800 700. il est aussi possible de contacter une agence départementale d’information pour le logement (adil) sur le site www.anil.org. Ces interlocuteurs permettent de faire le point sur les travaux nécessaires et efficaces et de trouver une entreprise sérieuse.

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Les missions du notaire

Les missions du notaire

Le notaire est un juriste investi d’une mission d’autorité publique qui prépare des contrats sous la forme authentique pour le compte de ses clients. Il exerce ses fonctions dans un cadre libéral.

  • Le notaire, un officier public

Le notaire est un officier public, intervenant dans l’ensemble des domaines du droit : famille, immobilier, patrimoine, entreprises, rural, collectivités locales...
Agissant pour le compte de l’Etat, nommé par le ministre de la justice, il confère aux actes qu’il rédige un gage de sérieux et d’authenticité. Cela signifie qu’il possède de véritables prérogatives de puissance publique, qu’il reçoit de l’Etat.
Selon les termes de l’article 1er de l’ordonnance du 2 novembre 1945 relative au statut du notariat : « Les notaires sont les officiers publics établis pour recevoir tous les actes et contrats auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d’authenticité attaché aux actes de l’autorité publique ».

  • Le notaire , un professionnel de l’authentification des actes

Il a le pouvoir d’authentifier les actes en apposant son sceau et sa propre signature. Il constate ainsi officiellement la volonté exprimée par les personnes qui les signent et s’engage personnellement sur le contenu et sur la date de l’acte. Cet acte s’impose alors avec la même force qu’un jugement définitif. A ce titre, le notaire est le magistrat de l’amiable, acteur d’une justice amiable.

  • Le notaire, un professionnel libéral

Bien qu’investi de l’autorité publique, le notaire exerce ses fonctions dans un cadre libéral, assurant ainsi une forme moderne de service public sans coût pour l’Etat, puisqu’il assume la responsabilité économique de son étude. C’est un professionnel libéral, rémunéré par ses clients (et non par les contribuables) selon un tarif fixé par l’Etat pour les services qu’il rend.
Consulter la page dédiée au tarif du notaire.

  • Le notaire, un professionnel présent sur tout le territoire

Implanté sur tout le territoire en vertu d’une répartition arrêtée par le ministre de la justice en fonction des besoins de la population, il assure un service public juridique de proximité. En effet, les offices notariaux ne sont pas soumis à un « numerus clausus » particulier (ce qui équivaudrait à une limitation du nombre des notaires) mais sont soumis à une implantation encadrée des offices sur tout le territoire pour répondre aux besoins de la population.

L'implantation des offices sur le territoire fait l’objet d’une adaptation permanente sous le contrôle de la chancellerie. Elle obéit à trois principes :

  • maintenir un service public juridique de proximité,
  • tenir compte des évolutions géographiques et démographiques,
  • veiller aux conditions économiques d’exercice de la profession afin d’assurer un service de qualité.

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