Frédéric FOURDIN Notaire - AMIENS

L'office vous informe

De l’intérêt de constituer une SCI Pour acquérir et gérer un bien immobilier ou lorsqu’on gère un bien à plusieurs, il est intéressant de créer une société civile immobilière (SCI). C’est en effet une structure pratique et souple qui permet d’éviter les problèmes de l’indivision et d’obtenir un emprunt plus facilement (la banque est rassurée !). Lire la suite

Pour acquérir et gérer un bien immobilier ou lorsqu’on gère un bien à plusieurs, il est intéressant de créer une société civile immobilière (SCI). C’est en effet une structure pratique et souple qui permet d’éviter les problèmes de l’indivision et d’obtenir un emprunt plus facilement (la banque est rassurée !).

Pour autant, la SCI n’est pas toujours une solution miracle, notamment s’agissant d’une résidence principale. Elle offre en effet peu d’avantages fiscaux, et présente certains inconvénients financiers et juridiques (inéligibilité aux Plans d’Épargne Logement, inapplication des prêts à taux zéro, etc.).

 

Les conditions de mise en œuvre de la SCI

La définition de l’OBJET SOCIAL

Comme son nom l’indique, l’activité de la SCI est exclusivement civile, ce qui exclut en principe toute activité de nature commerciale. Cependant, la loi fiscale admet que cette société puisse avoir une activité commerciale accessoire, dès lors que celle-ci ne dépasse pas 10% du chiffre d’affaires global.

Néanmoins, si ce seuil est dépassé la SCI encourt une requalification à l’impôt sur les sociétés (CGI, Art. 206-2). À cet égard, il convient de rappeler que la location meublée, activité juridiquement civile, constitue fiscalement une activité commerciale imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

 

La fixation du montant du CAPITAL SOCIAL

Si la loi n’exige aucun capital social minimum, il est conseillé de le fixer à une valeur la plus proche possible de la valeur réelle de l’immeuble, afin de réduire les éventuelles impositions de plus-values en cas de revente ultérieure des parts sociales.

Dans tous les cas, il est déconseillé de constituer une société civile immobilière sans capital, en empruntant la totalité des fonds nécessaires à la réalisation de son objet.

 

La durée de vie de la société

Dans la plupart des cas, la durée de vie de la SCI est fixée à 99 ans, soit le maximum autorisé par la loi pour une société. En effet, même si aucune durée minimale n’est exigée, une durée de vie courte est inutile.

 

Règles et fonctionnement

La désignation du gérant

En principe, le gérant sera choisi librement par les associés, soit parmi les associés eux-mêmes, soit en faisant appel à un tiers (notamment l’un des époux ou le représentant légal dans le cas d’associés mineurs). Cependant, les statuts peuvent fixer des conditions relatives à son âge limite, la durée de ses fonctions, l’étendue de ses pouvoirs, la dévolution de la gérance… Dans tous les cas, il doit s’agir d’une personne capable, un majeur ou un mineur émancipé, ou d’une personne morale.

En ce qui concerne les conditions de forme, le gérant pourra être désigné soit directement dans les statuts, soit par un acte distinct annexé ou par une décision des associés. Par ailleurs, la nomination d’un ou plusieurs gérants successifs permet d’assurer la continuité et la gestion efficace du patrimoine social après le décès du premier gérant.

 

Les pouvoirs du gérant

Le ou les gérant(s) d’une SCI ont des pouvoirs importants dans le fonctionnement de la société, qui seront définis dans les statuts. Les associés peuvent ainsi décider de restreindre ces pouvoirs – par exemple, en limitant le montant des crédits qu’il peut consentir ou en subordonnant certains types d’actes à l’accord préalable des associés – ou lui confier des pouvoirs plus étendus dans la limite de l’objet social. Ainsi, plus l’objet social est large, plus le gérant a de pouvoirs pour agir.

Par ailleurs, les décisions qui ne relèvent pas de sa compétence sont prises par les associés réunis en assemblée.

 

La responsabilité des associés

Comme le dispose les articles 1857 et 1858 du Code Civil «  les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements ».

Ainsi, l’associé qui se retire de la société reste tenu des dettes devenues exigibles avant son retrait. Dès lors, cette obligation solidaire permet aux créanciers sociaux de saisir les biens personnels de l’associé longtemps après son retrait et en cas de décès. Sauf clause contraire, la dette pourra ainsi se transmettre à ses héritiers.

 

Les avantages de la SCI

Une séparation des patrimoines

Comme dans toute société, le patrimoine social (celui appartenant à la société) est distinct de celui de ses associés, il s’agit donc en principe d’un moyen efficace pour se protéger contre la poursuite des créanciers. Néanmoins en pratique, cette protection tombe lorsque les associés se « portent caution » de la société en cas d’emprunt.

 

Intéresser les héritiers à la gestion d’un bien

L’apport d’un bien à une SCI permet de manifester la volonté de conserver l’immeuble dans le patrimoine familial et de familiariser les futurs héritiers à cette pratique de propriété commune, tout en prévoyant des règles de gestion plus souple que dans le cas d’une simple indivision

Il sera alors conseillé d’insérer dans les statuts une clause d’agrément qui empêchera les héritiers d’imposer leur volonté au conjoint survivant et de conférer des pouvoirs importants au gérant au travers d’un objet social largement décrit.

 

Faciliter la transmission d’un bien

La SCI permet une Prise en compte plus facilement du passif en termes de transmission.

Par exemple : Si j’achète un bien 100, je mets 100 de passif en empruntant 100. Ma société vaut 0. Donc je transfère pour 0 à mes enfants. Les loyers tombent dans la société et elle paie le prêt. Un jour le prêt est remboursé. On dit que la société vaut 100 et les enfants auront reçu la société en nue propriété pour 0 alors que les parts valent 100. Les enfants profitent de la capacité d’endettement des parents.

 

Impôt sur le Revenu (IR) OU Impôt sur les Sociétés (IS) ?

L’IS permet d’avoir une faible base imposable (abattement de 40 % sur les dividendes distribués), une imposition applicable uniquement en cas de distribution.

L’IS a comme inconvénient l’application du régime des sociétés commerciales, soit une taxation des plus-values pénalisante, la non-imputation des déficits, etc…

 

Les inconvénients

> Ne pas pouvoir bénéficier de l’abattement de 30% sur la résidence principale pour l’ISF.

> Nécessité d’avoir à gérer de façon administrative la société. La SCI est une personne morale distincte donc avec une gestion distincte, pas de mélange entre les comptes de la SCI et les comptes personnels.

> Difficulté de sortir des SCI, de la vendre. Il faut essayer de faire tomber la société en disant qu’il n’y a plus d’affectio societatis. Dans ce cas on tombe en indivision et on se retrouve dans le cadre de l’article 815 du Code Civil. On lance ensuite la procédure de partage. On a du mal à sortir de la société, la dissolution est une décision extraordinaire ou unanime des associés. Il est donc complexe de se séparer et de sortir de la société.

Actualités

25/05/2020 Rendez vous immobilier à plus de 100 km Lire la suite
Depuis le 21 mai, il est possible de se rendre à plus de 100 km de son habitation pour déménager, sans passer par une entreprise, et signer chez le notaire un acte de vente ou un contrat de location.

L’arrêté, publié au journal officiel, le matin de l’ascension, ajoute un 8ème motif justifiant un déplacement à plus de 100 km de chez soi. Il est désormais possible de voyager pour « un déménagement résultant d'un changement de domicile » ou si notre présence physique est « indispensable à l'acquisition ou à la location d'un bien immobilier insusceptible d'être différé. »

Avant de prendre la route, vous devez vous munir d’un justificatif de domicile de moins d’un an ainsi que de tout document attestant le motif du déplacement.

Enfin, n’oubliez pas de télécharger et de renseigner la déclaration de déplacement obligatoire.

Notez que depuis le déconfinement, le 11 mai, il est possible de recourir à une entreprise pour déménager ou emménager à plus de 100 km de chez soi.

22/05/2020 Copropriété, généralisation des AG à distance Lire la suite
La majeure partie des assemblées se tiennent au mois de juin or il n’est toujours pas possible de se réunir. Dans ces conditions, comment voter les travaux ou encore désigner un nouveau syndic ... ?

Pour y répondre, le gouvernement a présenté ce mercredi 20 mai un projet d’ordonnance qui prévoit la faculté de tenir une assemblée générale (AG) à distance, par téléphone ou visioconférence, et de voter par correspondance lorsque la visio n’est pas possible.

Jusqu’alors seuls les copropriétaires qui l’avaient préalablement décidé en AG pouvaient y recourir en vertu de la loi Elan et d’un décret d’application. Selon ces textes, les copropriétaires peuvent « participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification, » et c’est à l’AG d’en décider.

Cette condition préalable ne devrait plus être requise pour les AG qui se tiendront entre le 1er juin 2020 et le 31 janvier 2021. Elles pourront opter pour une réunion à distance sans que cela n’ait été organisée par une AG.

Notez par ailleurs que le texte soumis au Conseil des ministres augmente le nombre de voix dont peut disposer un mandataire qui reçoit plus de trois délégations de vote de copropriétaires à l’AG : il passerait ainsi de 10 à 15 % pour la même période.

Lire le compte-rendu du Conseils des ministres du 20 mai 2020

22/05/2020 Le prêt de salariés, une solution aux suppressions de postes Lire la suite
Le projet de loi portant diverses dispositions urgentes pour faire face aux conséquences de l’épidémie de covid-19 prévoit de faciliter les « conditions et modalités du prêt de main d'oeuvre » valable jusqu'au 31 décembre 2020.

Lorsqu’une entreprise est à l’arrêt, pourquoi ne pas prêter ses salariés à une autre structure en surcroît d’activités ? Celle-ci peut compter sur du personnel qualifié pour répondre à la demande, quand l’entreprise d’origine, allège sa masse salariale, pendant quelques mois, tout en étant certaine de retrouver ses salariés. Le dispositif permet aussi à ces derniers de ne pas avoir à subir une période de chômage. En effet, le prêt peut compléter un temps partiel ou remplacer un temps plein.

Les modalités du prêt

• Elles sont décrites dans une convention de mise à disposition, entre l’entreprise prêteuse et utilisatrice. Le prêt est consenti pour une durée limitée et à titre gratuit. L’employeur habituel facture les salaires versés au salarié, les charges sociales afférentes et les frais professionnels remboursés à l'intéressé au titre de la mise à disposition.

• Le salarié prêté demeure employé chez son entreprise d’origine. Son contrat n’est pas interrompu. Il doit donner son accord au prêt, notamment par la signature d’un avenant à son contrat de travail qui détaille les tâches confiées, les horaires et le lieu de travail ainsi qu'une éventuelle période probatoire.

Pour simplifier la mise en œuvre de ces dispositifs, il est possible de télécharger les modèles simplifiés de convention de prêt et d’avenant au contrat de travail sur le site du ministère du travail

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22/05/2020 L’indemnisation des frais liés au télétravail Lire la suite
« Mon employeur doit-il m’indemniser ? NON. L’employeur n’est pas tenu de verser à son salarié une indemnité́ de télétravail. » C’est ce qui apparaît sur le site du ministère du travail dans une foire aux questions sur le télétravail pendant le déconfinement. Résultat, c’est la confusion la plus totale.

L’intégralité de la réponse est la suivante : « NON. L’employeur n’est pas tenu de verser à son salarié une indemnité́ de télétravail destinée à lui rembourser les frais découlant du télétravail, sauf si l’entreprise est dotée d’un accord ou d’une charte qui la prévoit. Les droits habituels en matière de restauration sont maintenus (tickets restaurant, primes de repas...). » Si ce texte n’a pas de valeur législative ou réglementaire, il a toutefois semé la confusion dans les esprits les plus éclairés.

Que dit la loi ?

L’ordonnance Macron du 22 septembre 2017 a supprimé le caractère obligatoire de la prise en charge des dépenses assumées par le télétravailleur pour exercer son activité mais un accord national interprofessionnel du 19 juillet 2005 toujours en vigueur met à la charge des employeurs adhérents à une organisation patronale signataire (Medef ...) l’obligation d’assumer les dépenses professionnelles engagées par le télétravailleur. En pratique, une absence d’indemnisation pour l’achat d’équipements et consommables nécessaires à la réalisation du travail serait inconcevable, l’employeur doit fournir les outils nécessaires à l’activité : ordinateur, logiciels, cartouches d’encre, rames de papier, etc.

L’achat de fournitures et d’équipements

Le remboursement peut intervenir à chaque dépense engagée sur présentation d’un justificatif ou par l’allocation d’un forfait mensuel.

L’allocation forfaitaire est exonérée de cotisations et contributions sociales dans la limite de 10 € par mois, pour un salarié effectuant une journée de télétravail par semaine. (20 € par mois pour un salarié effectuant deux jours de télétravail par semaine, 30 € par mois pour trois jours par semaine, etc.). Une note de l'Urssaf du 18 décembre 2019 précise : « Lorsque le montant versé par l’employeur dépasse ces limites, l’exonération de charges sociales pourra être admise à condition de justifier de la réalité des dépenses professionnelles supportées par le salarié. »

L’indemnité d’occupation du domicile

Dans certains cas, cette allocation forfaitaire inclue une indemnité d’occupation du domicile pour compenser la perte d’espace privé consacré à l'activité et les frais liés à l'utilisation supplémentaire des équipements personnels. Toutefois, elle ne peut être exigée que si l’employeur est dans l’impossibilité de mettre un local à disposition des salariés or, en l’occurrence cette impossibilité n’est pas de son fait, et pour les petites entreprises, une telle demande pourrait être mal perçue dans le contexte actuel.

En présence d’un accord ou d’une charte d’entreprise, il est important de vérifier qu’il n’exclue pas le versement d’une indemnité d’occupation en cas de pandémie.

22/05/2020 Pacs, concubinage : quelle protection pour vivre chez son conjoint ?

La personne dont vous partagez la vie est seule propriétaire ou locataire de votre domicile commun. Etes-vous protégé s’il venait à décéder ? Cela dépend de votre statut de couple. La lettre des notaires de France vous informe.

Lire la suite sur le site des Notaires de France

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Extrait du guide de l'héritage 2020

Achat immobilier - mode d'emploi

Acheter un bien immobilier relève souvent du parcours du combattant.Quelles précautions prendre..?

Vente immobilière - mode d'emploi

Quels documents dois-je fournir? Dès qu'un accord est trouvé avec l'acquéreur, je remets au notaire les documents portant sur ma situation personnelle ...

Succession - L'un de vos proches est décédé

Qui hérite? Dans quelle proportion? Quel en est le coût? Votre notaire est là pour vous aider et vous assister dans les opérations successorales que vous aurez à effectuer...

Les missions du notaire

Les missions du notaire

Le notaire est un juriste investi d’une mission d’autorité publique qui prépare des contrats sous la forme authentique pour le compte de ses clients. Il exerce ses fonctions dans un cadre libéral.

  • Le notaire, un officier public

Le notaire est un officier public, intervenant dans l’ensemble des domaines du droit : famille, immobilier, patrimoine, entreprises, rural, collectivités locales...
Agissant pour le compte de l’Etat, nommé par le ministre de la justice, il confère aux actes qu’il rédige un gage de sérieux et d’authenticité. Cela signifie qu’il possède de véritables prérogatives de puissance publique, qu’il reçoit de l’Etat.
Selon les termes de l’article 1er de l’ordonnance du 2 novembre 1945 relative au statut du notariat : « Les notaires sont les officiers publics établis pour recevoir tous les actes et contrats auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d’authenticité attaché aux actes de l’autorité publique ».

  • Le notaire , un professionnel de l’authentification des actes

Il a le pouvoir d’authentifier les actes en apposant son sceau et sa propre signature. Il constate ainsi officiellement la volonté exprimée par les personnes qui les signent et s’engage personnellement sur le contenu et sur la date de l’acte. Cet acte s’impose alors avec la même force qu’un jugement définitif. A ce titre, le notaire est le magistrat de l’amiable, acteur d’une justice amiable.

  • Le notaire, un professionnel libéral

Bien qu’investi de l’autorité publique, le notaire exerce ses fonctions dans un cadre libéral, assurant ainsi une forme moderne de service public sans coût pour l’Etat, puisqu’il assume la responsabilité économique de son étude. C’est un professionnel libéral, rémunéré par ses clients (et non par les contribuables) selon un tarif fixé par l’Etat pour les services qu’il rend.
Consulter la page dédiée au tarif du notaire.

  • Le notaire, un professionnel présent sur tout le territoire

Implanté sur tout le territoire en vertu d’une répartition arrêtée par le ministre de la justice en fonction des besoins de la population, il assure un service public juridique de proximité. En effet, les offices notariaux ne sont pas soumis à un « numerus clausus » particulier (ce qui équivaudrait à une limitation du nombre des notaires) mais sont soumis à une implantation encadrée des offices sur tout le territoire pour répondre aux besoins de la population.

L'implantation des offices sur le territoire fait l’objet d’une adaptation permanente sous le contrôle de la chancellerie. Elle obéit à trois principes :

  • maintenir un service public juridique de proximité,
  • tenir compte des évolutions géographiques et démographiques,
  • veiller aux conditions économiques d’exercice de la profession afin d’assurer un service de qualité.

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