Frédéric FOURDIN Notaire - AMIENS

L'office vous informe

De l’intérêt de constituer une SCI Pour acquérir et gérer un bien immobilier ou lorsqu’on gère un bien à plusieurs, il est intéressant de créer une société civile immobilière (SCI). C’est en effet une structure pratique et souple qui permet d’éviter les problèmes de l’indivision et d’obtenir un emprunt plus facilement (la banque est rassurée !). Lire la suite

Pour acquérir et gérer un bien immobilier ou lorsqu’on gère un bien à plusieurs, il est intéressant de créer une société civile immobilière (SCI). C’est en effet une structure pratique et souple qui permet d’éviter les problèmes de l’indivision et d’obtenir un emprunt plus facilement (la banque est rassurée !).

Pour autant, la SCI n’est pas toujours une solution miracle, notamment s’agissant d’une résidence principale. Elle offre en effet peu d’avantages fiscaux, et présente certains inconvénients financiers et juridiques (inéligibilité aux Plans d’Épargne Logement, inapplication des prêts à taux zéro, etc.).

 

Les conditions de mise en œuvre de la SCI

La définition de l’OBJET SOCIAL

Comme son nom l’indique, l’activité de la SCI est exclusivement civile, ce qui exclut en principe toute activité de nature commerciale. Cependant, la loi fiscale admet que cette société puisse avoir une activité commerciale accessoire, dès lors que celle-ci ne dépasse pas 10% du chiffre d’affaires global.

Néanmoins, si ce seuil est dépassé la SCI encourt une requalification à l’impôt sur les sociétés (CGI, Art. 206-2). À cet égard, il convient de rappeler que la location meublée, activité juridiquement civile, constitue fiscalement une activité commerciale imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

 

La fixation du montant du CAPITAL SOCIAL

Si la loi n’exige aucun capital social minimum, il est conseillé de le fixer à une valeur la plus proche possible de la valeur réelle de l’immeuble, afin de réduire les éventuelles impositions de plus-values en cas de revente ultérieure des parts sociales.

Dans tous les cas, il est déconseillé de constituer une société civile immobilière sans capital, en empruntant la totalité des fonds nécessaires à la réalisation de son objet.

 

La durée de vie de la société

Dans la plupart des cas, la durée de vie de la SCI est fixée à 99 ans, soit le maximum autorisé par la loi pour une société. En effet, même si aucune durée minimale n’est exigée, une durée de vie courte est inutile.

 

Règles et fonctionnement

La désignation du gérant

En principe, le gérant sera choisi librement par les associés, soit parmi les associés eux-mêmes, soit en faisant appel à un tiers (notamment l’un des époux ou le représentant légal dans le cas d’associés mineurs). Cependant, les statuts peuvent fixer des conditions relatives à son âge limite, la durée de ses fonctions, l’étendue de ses pouvoirs, la dévolution de la gérance… Dans tous les cas, il doit s’agir d’une personne capable, un majeur ou un mineur émancipé, ou d’une personne morale.

En ce qui concerne les conditions de forme, le gérant pourra être désigné soit directement dans les statuts, soit par un acte distinct annexé ou par une décision des associés. Par ailleurs, la nomination d’un ou plusieurs gérants successifs permet d’assurer la continuité et la gestion efficace du patrimoine social après le décès du premier gérant.

 

Les pouvoirs du gérant

Le ou les gérant(s) d’une SCI ont des pouvoirs importants dans le fonctionnement de la société, qui seront définis dans les statuts. Les associés peuvent ainsi décider de restreindre ces pouvoirs – par exemple, en limitant le montant des crédits qu’il peut consentir ou en subordonnant certains types d’actes à l’accord préalable des associés – ou lui confier des pouvoirs plus étendus dans la limite de l’objet social. Ainsi, plus l’objet social est large, plus le gérant a de pouvoirs pour agir.

Par ailleurs, les décisions qui ne relèvent pas de sa compétence sont prises par les associés réunis en assemblée.

 

La responsabilité des associés

Comme le dispose les articles 1857 et 1858 du Code Civil «  les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements ».

Ainsi, l’associé qui se retire de la société reste tenu des dettes devenues exigibles avant son retrait. Dès lors, cette obligation solidaire permet aux créanciers sociaux de saisir les biens personnels de l’associé longtemps après son retrait et en cas de décès. Sauf clause contraire, la dette pourra ainsi se transmettre à ses héritiers.

 

Les avantages de la SCI

Une séparation des patrimoines

Comme dans toute société, le patrimoine social (celui appartenant à la société) est distinct de celui de ses associés, il s’agit donc en principe d’un moyen efficace pour se protéger contre la poursuite des créanciers. Néanmoins en pratique, cette protection tombe lorsque les associés se « portent caution » de la société en cas d’emprunt.

 

Intéresser les héritiers à la gestion d’un bien

L’apport d’un bien à une SCI permet de manifester la volonté de conserver l’immeuble dans le patrimoine familial et de familiariser les futurs héritiers à cette pratique de propriété commune, tout en prévoyant des règles de gestion plus souple que dans le cas d’une simple indivision

Il sera alors conseillé d’insérer dans les statuts une clause d’agrément qui empêchera les héritiers d’imposer leur volonté au conjoint survivant et de conférer des pouvoirs importants au gérant au travers d’un objet social largement décrit.

 

Faciliter la transmission d’un bien

La SCI permet une Prise en compte plus facilement du passif en termes de transmission.

Par exemple : Si j’achète un bien 100, je mets 100 de passif en empruntant 100. Ma société vaut 0. Donc je transfère pour 0 à mes enfants. Les loyers tombent dans la société et elle paie le prêt. Un jour le prêt est remboursé. On dit que la société vaut 100 et les enfants auront reçu la société en nue propriété pour 0 alors que les parts valent 100. Les enfants profitent de la capacité d’endettement des parents.

 

Impôt sur le Revenu (IR) OU Impôt sur les Sociétés (IS) ?

L’IS permet d’avoir une faible base imposable (abattement de 40 % sur les dividendes distribués), une imposition applicable uniquement en cas de distribution.

L’IS a comme inconvénient l’application du régime des sociétés commerciales, soit une taxation des plus-values pénalisante, la non-imputation des déficits, etc…

 

Les inconvénients

> Ne pas pouvoir bénéficier de l’abattement de 30% sur la résidence principale pour l’ISF.

> Nécessité d’avoir à gérer de façon administrative la société. La SCI est une personne morale distincte donc avec une gestion distincte, pas de mélange entre les comptes de la SCI et les comptes personnels.

> Difficulté de sortir des SCI, de la vendre. Il faut essayer de faire tomber la société en disant qu’il n’y a plus d’affectio societatis. Dans ce cas on tombe en indivision et on se retrouve dans le cadre de l’article 815 du Code Civil. On lance ensuite la procédure de partage. On a du mal à sortir de la société, la dissolution est une décision extraordinaire ou unanime des associés. Il est donc complexe de se séparer et de sortir de la société.

Actualités

27/10/2020 Les punaises de lit et la location Lire la suite
Les parasites n’ont pas attendu la reprise des vols internationaux pour continuer de proliférer et la seule façon de s’en défaire est de recourir à une entreprise affichant le certificat Certibiocide délivré par le ministère de la transition écologique.

En cas de location, l’article 142 de la loi Elan oblige le propriétaire bailleur à « remettre au locataire un logement décent (...), exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites ... » S’il constate la présence de punaises de lit dans l’habitation avant sa mise en location, il doit donc procéder à la désinfection et prendre en charge le coût de cette dernière.

Lorsque ces parasites apparaissent en cours de bail, le bailleur peut s’affranchir de cette responsabilité s’il démontre que le locataire est à l’origine de leur présence, preuve qu’il est extrêmement difficile à rapporter. Pour trancher ces questions, la journaliste du Monde Rafaële Rivais a relevé deux critères retenus par les juges : la durée de la location et l’hygiène du locataire.

Pour lutter contre les punaises de lit, le ministère de la cohésion des territoires a mis en place un numéro de téléphone (0 806 706 806 prix d’un appel local) et un site internet stop-punaises.gouv.fr

23/10/2020 Succession : que fait le notaire après un décès ?

Attentif au respect des volontés du défunt et à l’équilibre entre les droits des héritiers, le notaire mène à bien sa mission tant sur le plan administratif que juridique. La lettre des notaires de France vous informe.

Lire la suite sur le site des Notaires de France
21/10/2020 Locations en cours et augmentation du loyer Lire la suite
Le 15 octobre dernier, l’institut national de la statistique et des études économiques (Insee) publiait l'indice de référence des loyers du troisième trimestre 2020. Il s’élève à 130,59, soit une hausse annuelle de 0,46 %, après une hausse de 0,66% au second trimestre.

L'indice de référence des loyers (IRL) sert à déterminer l’augmentation annuelle des locations vides ou meublées. Les propriétaires qui ont prévu une clause d’indexation dans leur contrat de location ont ainsi la possibilité de revoir tous les ans le montant de leur loyer. Cette révision peut intervenir chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, à la date d’anniversaire du contrat.

En l'absence de clause spécifique, le loyer reste le même pendant toute la durée du bail.

Pour obtenir le montant du nouveau loyer, le calcul est le suivant : ancien loyer x (IRL du trimestre/IRL du même trimestre l’année précédente) = nouveau loyer.

Attention, cette révision n’est pas automatique, le bailleur dispose d’un an pour en informer le locataire. L’augmentation prend effet au jour de la demande.

Le prochain indice de référence des loyers (IRL), du quatrième trimestre 2020, sera publié le 14 janvier 2021.

Suivre l'évolution de l'IRL

19/10/2020 4 000 € pour l’embauche d’un jeune de moins de 26 ans Lire la suite
Afin d’accompagner les jeunes entrant sur le marché du travail en pleine crise sanitaire, le gouvernement a mis en place un dispositif d’aide à l’embauche pour les moins de 26 ans.

Concrètement, l’entreprise peut bénéficier d’une aide pouvant atteindre 4 000 € pour le recrutement en CDI, CDI intérimaire ou en CDD d’un jeune de moins de 26 ans. Cette aide, qui sera versée trimestriellement, est modulée au prorata du temps de travail et de la durée du contrat. De plus, cette aide ne peut être versée que si le salarié est maintenu au moins trois mois dans l’effectif de l’entreprise et si sa rémunération est inférieure ou égale à deux fois le Smic. Pour effectuer les démarches, une plateforme de téléservice est accessible depuis le 1er octobre 2020.

Décret n° 2020-982 du 5 août 2020

Arrêtés du 22 juillet 2020

19/10/2020 Investir dans les Pme, hausse de la réduction d’impôt Lire la suite
L’investissement « Madelin » ouvre droit à une réduction d’impôt en cas d’investissement direct dans une PME ou via la souscription de parts de fonds communs de placement dans l’innovation (FCPI) ou de fonds d’investissement de proximité (FIP).

Les investissements réalisés jusqu’au 9 août 2020 ouvraient droit à une réduction d’impôt de 18%. Pour ceux réalisés entre le 10 août et le 31 décembre 2020, le taux de la réduction d’impôt est porté à 25 %. La majoration de ce taux avait été décidée par la loi de finances pour 2018 pour compenser la suppression du dispositif ISF-PME. Mais son application nécessitait l’accord de la Commission européenne. C’est chose faite depuis le 26 juin 2020. Pour rappel, les versements sont retenus dans la limite de 50 000 € pour un célibataire et de 100 000 € pour un couple marié ou pacsé, soit 18 000 € maximum d’économie d’impôt.

Décret n° 2020-1014 du 7 août 2020

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Extrait du guide de l'héritage 2020

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